Предназначение и цель процедуры оценки

Опубликовано Опубликовано в рубрике Оценка

В осуществлении оценочных мероприятий касательно недвижимой собственности могут быть задействованы самые разные стороны:

  • реализаторы и пользователи;
  • собственники недвижимости самой разнообразной направленности;
  • инвесторы;
  • банковские и мелкие кредитные организации;
  • налоговые и прочие госструктуры;
  • контролирующие структуры;
  • страховые организации и так далее.

Все эти участники, воплощая свои финансовые интересы, способны заказать услугу оценки и таким образом они становятся клиентами оценочных компаний.

Отметим также, что необходимость владельца в оценке может является результатом требований какой-либо дополнительной стороны. В реальности же эта сторона и сама может стать клиентом оценочной компании. К примеру:

  • страховые компании желают узнать степень риска, который они принимают, или утвердить соблюдение договоренности о распределении риска между страховым агентом и клиентом страховой компании;
  • кредитные инстанции желают узнать объем сумм, которые они смогут с уверенностью предоставить в займ за объект недвижимости и вернуть обратно в случае признания банкротства должника;
  • государственные учреждения желают узнать аргументированную коммерческую цену для приобретения недвижимости, которая будет зачислена как государственное имущество.

Дополнительной стороной также могут стать изготовители и посредники, реализаторы и пользователи, кадастровые эксперты по оценке и страховые агенты, банковские кредиторы и судебные инстанции, арендодатели и арендаторы, руководители и бухгалтера, юристы и консультанты, бюджетные и лизинговые организации, супруги и так далее.

Нельзя также не заметить, что время от времени у владельца (клиента, который сделал заказ на оценочную услугу) способна возникнуть не одна причина для ее осуществления. К примеру, владелец желает вычислить страховую цену для составления страхового полиса от пожара и ликвидационную цену для оформления ипотечного займа в банке. Данная ситуация достаточно реальна, и в подобной ситуации оценка становится многоцелевым.

Это означает, что цель может быть установлена с точки зрения эксперта по оценки, владельца или сторонних лиц, к примеру, банковской организации или же государственного учреждения.

Если смотреть глазами специалиста по оценке, существует всего лишь одна цель, и это — вычисление необходимой разновидности ценовой категории и подготовка для клиента итоговой отчетности касаемо определенной величины ценовой категории. Работать при этом нужно как непредвзятому независимому участнику в плане разработки беспристрастного вывода о ценовой категории объекта оценки. Однако, до того как любая процедура оценки будет иметь смысл со стороны ее содержания или итоговых значений, она должна быть наделена причиной своего возникновения, то есть, сформированной целью клиента. Базовая причина, которая побуждает клиента сделать заказ итоговой отчетности — это осуществление всех личных нужд либо нужд, связанных с бизнесом владельца, в оценке ценовой категории недвижимости соответственно с целями потенциального применения. Необходимость владельца в достижении конкретной нацеленности находит место в действительной и правомерной причине осуществления процедуры оценки. Нацеленность, которую желает осуществить клиент, имеет особую важность для содержания итоговой отчетности, установленных рамок ли любых прочих характеристик, оказывающих содействие выполнению качественного анализа ценовой категории.

Эксперт по оценке должен знать все о потенциальном применении отчетности по оценке, поскольку от этого зависит то, какие подходящие предписанию оценки основные знания и практические действия оценки он должен использовать в своем анализировании для выведения аргументированных выводов. Хотя специалист по оценке способен делать выбор между конкретными разновидностями стоимости (к примеру, это может быть коммерческая ценовая категория, инвестиционная и так далее) и использовать самые разнообразные способы анализирования. Данный выбор обязан быть подкреплен полным осознанием того, как итоговая отчетность об оценке будет применяться в последующее время. Другими словами, тем, зачем владельцу понадобилась информация о ценовой категории собственной недвижимости.

Отсюда следует, что, если в формировании целей оценки вычисляется разновидность ценовой категории, которую требуется вычислить, в том числе и пакет прав, тогда в формировании функционала оценки — ее дальнейшее применение.

Нацеленность, для которой проводится процедура оценки (ее основная функция и предназначение), можно назвать основополагающим фактором в ходе выбора адекватной основы оценки (разновидности стоимости) и соответственно в процессе выбора определенных способов и методик оценки.

В законодательных нормативах оценки нацеленность и многозадачность оценки определяются таким образом:

Целью оценки называется вычисление ценовой категории оцениваемого предмета, разновидность которого уточняется в «техническом задании» процесса оценки.

Результатом процедуры оценки есть окончательный уровень ценовой категории оцениваемого предмета. Итоги оценки вполне реально задействовать в ходе вычисления сторонами стоимости для заключения сделки либо прочих действий с объектом оценки.

Соответственно со статьей 6 в законе об оценочной работе отечественные субъекты самых разных форм владения, физ- и юрлица имеют полное право на осуществление процесса оценки недвижимости, которые им принадлежат. Это конкретное право является общепринятым и никак не зависит от предписанных процессов гос- бухгалтерского и статистического учетов, а также оформления отчетности. Ситуации, в которых осуществление оценки присутствует на обязательной основе, прописаны в восьмой статье упомянутого выше закона. Осуществление процедуры оценивания можно называть обязательным только, если в дело будет вовлечена недвижимость, которая абсолютно или частично является собственностью государства, госсубъектов или же муниципальных учреждений. Востребованность вычисления коммерческой цены этой недвижимости появляется:

  • в случае принятия решения о приватизации;
  • в ходе передачи доверенности или оформлении договора об аренде;
  • в процессе оформления объекта недвижимости в качестве залоговой собственности;
  • при продаже или подобном изъятии объекта недвижимости;
  • при передаче обязанностей по задолженности;
  • в ходе передачи недвижимости, как вклада в уставной капитал или фонды юридических лиц;
  • в случае возникновения конфликта по поводу цены объекта недвижимости при национализации собственности, оформлении ипотечного займа физическими или юридическими лицами, оформлении брачного контракта или разделении собственности супругов в процессе развода, выкупе или прочей конфискации собственности у владельцев для государственных или прочих нужд, в том числе в целях контролирования четкости выплаты налоговых начислений и мониторинга базы налогообложения.

Все эти случаи вычисления коммерческой цены на недвижимость можно отнести к объектам оценки, которые представляют государственное имущество, выраженное самыми разными формами.

Наиболее полный список всех случаев, в которых требуется оценить недвижимость, достаточно длинный. Потому в списке выше прописаны те, что встречаются чаще всего.

Надобность в проведении оценочных мероприятий касательно недвижимой собственности, которая располагается в частных владениях, появляется в случае:

  • оформления сделки по приобретению или реализации недвижимого объекта;
  • акционировании компании и новом разделении сегментов собственности;
  • реорганизации или перепрофилирования компании;
  • включения недвижимости в уставной капитал компаний и предприятий;
  • выпуска дополнительных ценных бумаг (акций) или привлечения потенциальных пайщиков;
  • ликвидации недвижимых объектов;
  • сдачи недвижимости в арендованную собственность;
  • уточнения базы налогообложения основных предметов недвижимости — домов и участков земли;
  • оформления страхового полиса на недвижимые объекты;
  • оформления объекта недвижимости в качестве залоговой собственности для получения кредитного займа;
  • разработки проектов по вкладам и привлечения потенциальных вкладчиков;
  • принятия особо важных решений;
  • оформления бухгалтерских отчетов;
  • вступления в права наследия, осуществления судебного постановления, урегулирования конфликтов, связанных с собственностью и так далее.

Так как разновидность ценовой категории зависит в основном от предназначения (целей осуществления услуги) оценивания, специалисту по оценке необходимо очень подробно пояснить клиенту особенности избираемого типа оцениваемой ценовой категории и надобность воспользоваться в каждом определенном случае именно данной разновидностью категории. Другими словами, в процессе осуществления оценки эксперту необходимо согласовывать нацеленность процедуры оценки с клиентом. Если она имеет неординарные черты или же не идентифицирована законодательством или общепринятой нормативной документацией, в таком случае ее особая формулировка обязана быть выражена в договоре об оценке.

Зависимо от целей и функционала выполняемых оценочных мероприятий, числа и подбора взятых в учет факторов, специалист по оценке рассчитывает разные ценовые категории.

В заграничной юридической практике есть возможность формирования нацеленностей оценочных мероприятий согласно его функции (или предполагаемому применению).

К примеру, нацеленностью процесса оценки само по себе есть вычисление аргументированной коммерческой ценовой категории той или иной недвижимости (для примера можно привести временно не использующийся или уже оставленный производственный корпус), который располагается во владениях ЗАО «АВС», для принятия основополагающего решения о реализации данной недвижимой собственности.

Подобная конкретизация нацеленностей оценочного процесса бывает не только своевременной, но и обеспечивает определенные гарантии против ошибочного применения итоговой отчетности об оценке. Но в то же время российская оценочная практика в итоговой отчетности, договоре об оценке и оценочном задании, которые обязаны пройти проверку на соответствие законодательным нормам об оценочной деятельности и законодательным нормативам оценки, обязывает к раздельным формулировкам нацеленности и предназначения оценки.

К примеру, целью оценочных мероприятий является вычисление коммерческой стоимости квартиры, которая является имуществом клиента. Предназначение оценки — помощь в принятии решения о реализации данной недвижимости.