Оценка незавершенного строительства

Опубликовано Опубликовано в рубрике Оценка жилья, Оценка имущетва, Оценка недвижимости

Оценка незаконченного строительства

ocenka nedostroyОценка незаконченной постройки являет собой определенную подборку специализированных мероприятий, направленных на вычисление рыночной стоимости для строительных объектов, которые по тем или иным причинам так и не были завершены. Число незавершенных и замороженных построек достаточно велико, по большей части по причине длительной нестабильной ситуации в отечественной экономике. Тем не менее в последнее время к процедуре оценки незаконченных построек проявляется все больший интерес, поскольку подобные объекты очень часто наделены большим потенциалом. Среди особенностей таких строений можно выделить высокую степень привлекательности для инвесторов, а также расположение в районах с многообещающими финансовыми перспективами. Окончание возведения замороженных построек способно принести своему владельцу огромные дивиденды. В некоторых ситуациях постройка может подлежать ликвидированию, и для ее осуществления требуется вычислить ликвидационную стоимость. Процедура оценки незаконченных построек может понадобиться в самых разных случаях:

  • незадолго до приобретения или реализации неоконченной постройки. Стоит учесть, что дать ход процедуре способен как владелец постройки, так и проявляющий интерес покупатель;
  • в процессе переоценки базовых ресурсов. Переоценку лучше всего проводить, если цена основных ресурсов на сегодняшний день стала ниже. Это может позволить сэкономить на налогах. И очень часто — довольно хорошо сэкономить;
  • при оформлении документации для представления компании и его ресурсов предполагаемым инвесторам;
  • для оформления займа под залог постройки;
  • в ходе разморозки строительства;
  • при принятии решения о демонтаже.

Оценка незавершенного строительства — весьма хлопотная разновидность исследований, поскольку требует не только абсолютных знаний в сфере строительства, но дополнительно и знаний в таких сферах, как экология, геология и прочее. Оценка должна осуществляться квалифицированным экспертом, который обладает огромным опытом осуществления таких разновидностей анализа.

Базовая систематизация построек, которая используется в оценке незаконченного строительства

В России существует огромное количество самых разных строений, возведение которых так и не было закончено. Незавершенные объекты возводились для применения в самых разных сферах жизни человечества и играли разнообразные роли. Для того, чтобы облегчить работу оценщикам, требовалось систематизировать данные сооружения по каким-нибудь признакам и отличительным параметрам. В ходе выполнения процедуры оценки незаконченного строительства, данные объекты решено было систематизировать таким образом:

  • бытовые постройки;
  • индустриальные другие разновидности зданий;
  • недвижимость, которой обладают железнодорожные предприятия;
  • водные источники, нефтяные и другие скважины;
  • земельные оптимизации, которые предназначаются для реализации особенного функционала по передаче на разнообразную дальность сигналов, информационных данных и прочего. К так называемым передаточным устройствам можно отнести линии электропередач, телефонных коммуникаций, тепло- и газовые сети. Некоторое время назад к ним добавилась и интернет-сеть.
  • недвижимая собственность, которую можно рассматривать в качестве деталей по благоустройству;
  • постройки, выполняющие различные функции (к примеру, мосты, эстакады и так далее).

Документация, которая потребуется эксперту по оценке незавершенного строительства

Все бумаги, которые потребуются для выполнения оценки незаконченной постройки, условно можно подразделить на две категории. Это документы, которые содержат данные, подтверждающие права владения и те, что описывают общее техническое состояние строения.

К документам первой категории относят:

  • договоры об инвестициях;
  • сметы;
  • бумаги, которые подтверждают права на эксплуатацию конкретного участка земли;
  • документация, где указана цена постройки на момент его приобретения.

К документам второй категории относят:

  • проектно-сметные бумаги;
  • кадастровый план участка земли, где располагается оцениваемая незавершенная постройка;
  • документы, описывающие общее состояние незавершенного строения на сегодняшний день. Стоит учесть, что в этих документах обязательно должно учитываться разделение конструкции объекта на отдельные сегменты.

Процесс осуществления процедур по оценке незавершенного строительства

В ходе проведения процесса оценки незаконченной постройки опытные и профессиональные эксперты привыкли работать с оглядкой на федеральные стандарты оценки (или ФСО). Соответственно с первым из этих стандартов, процесс осуществления оценки незаконченного проекта в любом случае должен вмещать в себя такие этапы.

  1. Заключение договора на осуществление процедур по оценке между инициатором осуществления анализа и оценочной компанией, которая будет проводить оценку. В документе безоговорочно требуется указать задание оценки.
  2. Организация сбора информации, которая требуется для воплощения процедур по оценке и дальнейшего анализа полученных данных.
  3. Осуществление процедур по оценке, а также вычисление подхода и способов проведения оценки, выполнение всех необходимых расчетов.
  4. Обобщение итоговых данных полученных в ходе применения тех или иных методов и формулирование окончательной ценовой категории оцениваемого объекта.
  5. Составление итоговой отчетности по процедуре оценки.

ocenka nezav stroitДля того, чтобы заключить указанный выше договор, заказчик оценочных мероприятий обязан сделать обращение в центр экспертизы, чтобы записаться и провести предварительное собеседование. В ходе этой консультации будут намечены главные цели и задачи, которые преследует заказчик и которые обязан выполнить специалист по оценке. Также необходимо будет сформулировать главную задачу процесса, которую исполнитель должен осуществить в первую очередь. На основе первого федерального стандарта, задача для мероприятий по оцениванию должна быть сформирована на основе следующих факторов:

  • Подробного описания здания с незавершенным строительством, которое подлежит оценке.
  • Всей документации, которая подтверждает права владения данным объектом у заказчика.
  • Цели, для которой необходимо осуществить мероприятия по оценке.
  • Возможные будущие способы использования итоговых результатов процесса оценки и связанные с ними ограничения.
  • К какому типу относится стоимость, которую необходимо определить.
  • Момент осуществления процесса оценки.
  • Период времени, выделенный на то, чтобы провести оценку.
  • Препятствия и позволения, на которые в ходе работы будет опираться профессионал в области оценки.

После того, как все процедуры, связанные с заключением сделки о проведении оценочных мероприятий, специалист переходит непосредственно к мероприятиям. Заказчику оценочного процесса в обязательном порядке необходимо передать необходимую документацию и иные данные об объекте оценки, строительство которого далеко от стадии завершения. На основе аналитических данных, полученных ранее, специалист делает обобщение всей информации и выбирает подходящую методу для осуществления всех необходимых процедур счета. Затем полученные итоги обобщаются и на их основе производится расчет конечной цены объекта незавершенного строительства в соответствии с тем типом стоимости, который был оговорен в ходе предварительной консультации и внесен в договор.

Завершающим этапом мероприятий по оцениванию является создание отчетной документации по проведенному анализу, в котором отображены следующие данные:

  • Полное описание полученных фактов и выводов, которые извлек специалист, и которые состоят их полных и обобщенных данных об объекте оценки; результаты, которые повлекли использованные методы для расчетов, а также итоговая стоимость объекта.
  • Задание для мероприятий по оценке, которые оформлены на основе предъявленных первым стандартом требований.
  • Данные о том, кто заказал экспертизу и о профессионале, ее выполнившим на основе договора.
  • Препятствия и допущения, к которым прибегнул профессионал в ходе своей работы.
  • Стандарты, на которые в ходе работы пришлось опираться эксперту.
  • Характеристики количества и качества объекта оценки, строительство которого еще не завершено.
  • Информация анализа рынка, который подходит объекту оценки.
  • Точное и расширенное описание всех этапов процедуры оценивания по части применения методов доходов, затрат и сравнения. В этом пункте должно быть расписано, почему специалист выбрал конкретный метод и не прибегнул к использованию других.
  • Итоги обсуждения полученных в ходе оценки данных.

В отчете также должно быть специальное приложение, где будут все копии документации, которую заказчик анализа объекта с неоконченным строительством предоставил оценщику. К такой документации относятся бумаги, подтверждающие права и их устанавливающие, справки о проведенных инвентаризациях, данные об объекте оценки, результаты других проведенных экспертиз и прочие.

Правоведческие основы проведения оценочных мероприятий на объекте с незавершенным строительством

Деятельность, осуществляемая специалистами по оценочным мероприятиям в полной мере удовлетворяет Федеральные стандарты оценивания, действующие на территории Российской Федерации.

Каждое действие эксперта в сфере проведения оценочных мероприятий должно строго соответствовать стандартам оценки. Рассмотрим самые главные из них.

Первый стандарт оценки федерального уровня (ФСО 1). В нем представлено описание самых главных положений деятельности в области оценки. В одной из глав документа подробно расписаны все подходы, которыми может руководствоваться специалист. Всего их, как было сказано выше, три: доходный, затратный и сравнительный. В ходе осуществления процесса оценивания можно руководствоваться методами, которые предусматривает один из этих подходов. Но зачастую специалист использует разные методы из разных подходов. Кроме того, в четвертой главе документа об этом стандарте сосредоточены важные сведения о критериях, соблюдение которых делает процедуру оценки правильной и точной.

Второй стандарт оценки федерального уровня (ФСО 2). В нем описаны возможные цели, которые преследует заказчик, прибегая к услугам специалиста в области оценки. Также стандарт регламентирует виды стоимости, которые могут быть указаны в итоговом отчете после проведения мероприятий по оценке. Основываясь на одной из глав документа о стандарте можно сказать, что самой основной целью начала мер по оценке является установление стоимости объекта. Вид стоимости необходимо указывать в задании, которое дается эксперту по оценке. Результатом всех оценочных мероприятий должна являться итоговая стоимость объекта, который подлежал оценке. Всего видов стоимости на основе документа четыре: инвестиционная, кадастровая, стоимость по ликвидации и стоимость в рамках рынка.

Третий стандарт оценки федерального уровня (ФСО 3). В нем строго регламентируется отчет об оценке и прописаны все критерии, которым он должен соответствовать. Критерии, прописанные в стандарте, делятся на три вида: критерии правильного оформления итогового отчета; критерии, регламентирующие содержание отчета; критерии, которым должно соответствовать отображение сведений об информации и документации, подвергшиеся анализу в ходе мероприятий по оценке.

Вопросы, на которые профессионал в сфере оценки незавершенных объектов строительства обязан дать ответ:

  1. Какая стоимость может быть определенна данному объекту оценки с незавершенным строительством?
  2. Какой объем инвестиций необходимо привлечь к данному объекту оценки, чтобы завершить строительные этапы?
  3. Какие перспективы с экономической и инвестиционной точки зрения имеет район, где находится объект, строительство которого далеко от финальной стадии?
  4. Какова возможность цены на соответствующем рынке недостроенного объекта оценки, если мероприятия по строительству все же будут завершены?
  5. Есть ли смысл завершать строительные работы на данном объекте?
  6. Какой объем средств придется вложить в ликвидационные мероприятия на объекте?
  7. С экономической стороны вопроса что лучше: завершить строительные работы на объекте или ликвидировать его?
  8. В каком экономическом районе расположен данный недостроенный объект?
  9. Каково геологическое положение района, где находится объект оценки, строительство на котором еще не завершено?
  10. Какая у незаконченного объекта проведения оценки балансовой стоимости?
  11. Были ли какие-то разрушения или проблемы у объекта незаконченного строительства за время простаивания?
  12. Как недостатки, о которых говорилось выше, повлияют на дальнейшую оценку объекта с незавершенными строительными работами?
  13. Является ли объект с незавершенными строительными работами привлекательным для привлечения инвестиций?
  14. Есть ли у объекта незавершенного строительства отклонения от общего плана застройки района его местоположения?
  15. Соответствуют ли функциональные особенности объекта проведения оценочных мероприятий требованиям жителей того места, где он находится?