Оценка офиса

Опубликовано Опубликовано в рубрике Оценка, Оценка бизнеса, Оценка имущетва, Оценка недвижимости, Оценка офиса

Как произвести оценку офиса

ocenka ofisОдними из самых интересных объектов для оценки специалисты, как правило, считают здания и помещения, выделенные под офисы. К их оценке должен осуществляться индивидуальный подход, в который входят множество критериев, раскрывающих особые стороны не только объекта оценки, но и всего рынка недвижимости.

Оценочная компания «Оценка плюс» предоставляет своим клиентам высококвалифицированные услуги по проведению процедуры оценки офиса с самыми разными целями. Предоставить документы об оценке офиса может быть необходимо в любой ситуации, но чаще всего к ним относятся:

  1. Переоценка цены всех фондов и активов компании с целью снижения объема взимаемых налогов, которыми облагается собственность фирмы.
  2. Желание получить в банке сумму на определенные нужды, при этом оставить офисные помещения как залог.
  3. Подписание договора купли-продажи на офисную недвижимость, а также сдача его в аренду другим фирмам.
  4. Страхование собственности компании, к которой также относится и офис.
  5. Открытие вклада в капитале по уставу предприятия. Вкладываются офисные помещения.
  6. Иные причины, по которым компании будет необходимо провести оценку офисов.

Первым и основным этапом оценки, который осуществляется перед самой процедурой – встреча оценщика с заказчиком и обдумывание целей проведения оценочных услуг. Если во всей необходимой документации, предоставленный оценщику, никак не связан со стоимостью объекта и ее выяснением, документы определяет цель.

Когда речь идет об услугах в сфере оценки, в том числе и офисов, особое внимание необходимо уделять критериям, из которых складывается общая картина стоимости недвижимого объекта, в отношении которого проводились мероприятия по оценке. Их превеликое множество, и в первую очередь они разделяются по нескольким категориям: технические, финансовые, социально-политические и еще уйма других. Они могут характеризовать как конкретное офисное помещение или здание, так и всего рынка недвижимости.

Все мы не раз за всю свою жизнь слышали знаменитую фразу: «глаза – это зеркало души». Если перефразировать это выражение по отношению к рынку недвижимости, то звучать оно будет так: офис – это лицо предприятия. Этот тезис практически невозможно оспорить, так как в нем заложен огромный смысл. От того, в каком состоянии ваш офис, какой внешний вид он имеет, будет зависеть, как относятся к вам ваши клиенты – ведь прежде всего они видят именно офис. Кроме того, это один из критериев стоимости офисного помещения на рынке. Такие критерии принято называть параметрами ценообразования. Сюда же входят:

  • место, в котором офис расположен: в каком районе, легко ли до него добраться, есть ли другие офисы в свободном доступе и насколько элитным считается данная местность;
  • есть ли стоянки для автомобилей, снабжено ли здание открытой или закрытой парковкой. Находится ли здание под охраной;
  • какой вид открывается из окон офисных помещений;
  • текущее техническое состояние здания или помещения, срок износа техники, вид ремонта и то, как он был произведен;
  • наличие сетей коммуникации и их состояние.;
  • наличие лифта и его пригодность для эксплуатации, вентиляционные и охранные, пожарные системы, мобильная связь и Интернет;
  • уровень продвинутости внутренней обстановки: банкоматы, ресепшн, центры, где можно сделать копии, столовые, мастерские и другие детали инфраструктуры.

Но не только упомянутые выше факторы имеются особо значимыми. Сюда же входят срок, в который здание было введено в эксплуатацию, наличие правильно оформленного пакета документации на офисы, а также наличии фирмы профессионалов, занимающихся использованием зданием с офисами, а также управляют им. Кроме того, важное значение имеет соответствие офиса иностранной типологии стандартов, которых всего шесть: А, В, С, D, Е и F. Первый из этих типов принято считать самым лучшим и престижным.

Во время процесса оценки стоимости офисного здания или помещения большое внимание профессионалы уделяют фактору быстрой продажи офиса на рынке, особое внимание этому уделяется в случаях, когда цель проведения оценки – дальнейшее подписание договора купли-продажи и использование офиса в качестве залога. Также напрямую от ликвидности офиса зависит актуальность офиса, которая выражается наличием тех, кто постоянно арендует его на длительный срок или маленького процента недозагрузки (используется, когда оценке подлежит целое офисное здание).

В ходе отчетной деятельности во время процедуры оценки специалисты, как правило, используют три разных подхода:

  1. Сравнительная оценка.
  2. Оценка доходов.
  3. Оценка затрат.

Сравнительный подход для проведения оценки не только является самым распространенным, но и более точным способом, который помогает выделить самые яркие особенности того или иного вида офисных помещений. С его помощью можно определить точную стоимость офисных помещений на данный момент в соответстви нормам ситуации на рынке недвижимости в настоящий момент. Профессионал в сфере оценки ищет похожие на офис клиента предложения, которые практически идентичны объекту, тщательно изучает спрос покупателей (либо арендаторов) и их желания, и исходя из этого выдает точную цену офисного помещения на рынке.

Однако практика показывает, что не всегда сравнительный метод проведения оценки является самым эффективным. Очень часто специалисты обращаются к двум оставшимся методам, то есть доходному и затратному. Последний применяют, как правило, по отношению к новым офисным помещениям и зданиям, либо с точностью до наоборот: совсем старым, рентабельность которых практически нулевая и выход лишь один – прибегнуть к реновации. К доходному методу профессионалы в области оценки, как правило, обращаются тогда, когда в течение довольно длительного временного периода офисным помещением пользовались постоянные клиенты, которые заключили с владельцем договор аренды на короткий срок. В общем-то, с офисом и делать особо ничего не надо – разве что привлечь новые капиталовложения. К доходному и затратному методу также обращаются и тогда, когда на рынке недвижимости просто нет или совсем мало аналогичных предложений.

Когда по итогам процедуры оценивания выпускаются необходимые документы, специалист-оценщик может поставить не только ориентировочную ставку, но и очень точную цену, которая соответствует объекту на рынке недвижимости в настоящий момент времени. Кроме того, в документации может быть прописаны некоторые рекомендации оценщиков по более плодотворному использованию офисного помещения с целью получения определенной выгоды.

Чтобы оценочная компания выполнила просьбу клиента по проведению оценочных мероприятий, он должен предоставить особый перечень необходимых документов:

  • свидетельство о том, что недвижимый объект является собственностью.
  • документы, выданные на офисное помещение бюро технической инвентаризации: техпаспорт, планы этажа (этажей) и так далее;
  • в случае проведения перепланировок в офисе, нужно предоставить бумаги о том, что все изменения легальны;
  • информация о том, был ли офис в обременительном положении: залоге, аренде и тому подобном;
  • документы об установлении прав на наличие небольшого участка на территории офиса;
  • балансовая цена офисных помещений.

Кроме того, если у собственника офисных помещений имеются дополнительные документы, которые могут дать более полную информацию о том, какие доходы приносят офисные помещения, все ли счета в коммунальные услуги оплачены и другие – необходимо предъявить и их, так как они могут повлиять на точность результатов оценки.

Итак, как производится оценка офисных зданий и помещений?

  • оценщик получает полный пакет документации, которая необходима для проведения оценки;
  • проводится первичный анализ объекта;
  • оценщик посещает объект оценки;
  • после визита в офис оценщик выбирает, при помощи какого метода ему оценивать объект и производит саму оценку;
  • составляется подробный отчет об оценке офисного помещения.

Оценка офиса необходима, так как именно она проясняет картину бизнеса компании: есть ли от него прибыль и целесообразно ли вести его дальше. Когда объект подвергается такому анализу, необходимо рассмотреть его с многих точек зрения и таким образом определить все параметры, с помощью которых итоги оценки будут более четкими.

На какие разряды оценщики делят офисные объекты

  • Разряд А

Недавно построенные здания для офисов, которые имеют превосходное географическое положение, спроектированные и построенные по последнему слову техники. В здании расположены абсолютно автоматизированные системы обеспечения трудящихся и клиентов всем необходимым. Лица, предоставляющие в аренду такие офисы, могут претендовать на большие суммы, ведь они предлагают: самую новую технику для офиса, удобную мебель, безлимитный wifi-Интернет, специально оборудованные для заседаний залы, комнаты отдыха персонала и прочие сервисные услуги. У таких зданий всегда имеется своя охрана, свои администраторы и обслуживающие работники, автомобильные парковки с личными местами для сотрудников. В крупных российских городах офисы такого разряда, как правило, отставали на один из принципов, однако за последнее десятилетие ситуация кардинально изменилась. Арендуют подобного рода офисы крупнейшие представители российского и иностранного бизнеса, которые хорошо известны и востребованы во всем мире. Офисы разряда А часто можно поделить на отдельные категории по особенностям зданий: А1, А2 и А3.

  • Разряд В

Здания этого типа чем-то напоминают объекты, которые были подробно расписаны выше, однако их статус не такой престижный, да и в области сервиса есть некоторые ограничения. Как правило, под такое описание подходят объекты класса А, которые уже несколько лет находятся в эксплуатации, а также офисные помещения, оказавшиеся на один или два критерия хуже, чем офисы класса А, однако все такие же комфортные, а значит пригодные для использования российскими и иностранными компаниями. В этот же разряд можно отнести старинные здания в крупных городах, которые прошли через стадию усовершенствования и реконструкции. В таких частенько можно найти разного рода издательства, а также посольства зарубежных стран. Крупные компании на рынке недвижимости в последнее время привыкли разграничивать офисные помещения в соответствии с функциями, которые они выполняют: в помещениях класса А располагаются топ-менеджеры (то есть представительские органы бизнеса), а в офисах из этого разряда размещают остальной персонал предприятия.

  • Разряд С

Офисные строения этого типа чем-то напоминают здания из прошлой категории, однако в плане транспортного обеспечения они намного хуже предыдущего класса или есть общественный транспорт, проходящий рядом, но нет парковки и других объектов сервиса: столовой, залов для совещаний и так далее. То есть в этот разряд смело можно относить все офисные помещения, которые отстают от объектов предыдущей категории хотя бы на один критерий качества.

  • Разряд D

Состарившиеся объекты, в которых неполная коммуникация, или отсутствующая вовсе. В этот разряд входят большинство офисных помещений, которые расположены на территории Российской Федерации. Как правило, эти здания не подходят для проживания: администрации, научные институты, которым более десяти лет с момента постройки и которые в итоге стали офисными помещениями. У такого рода зданий довольно приличный внешний вид, арендаторы, решившие расположить тут свой офис, могут надеяться на хороший уровень сервиса. Прибыль от арендной платы в таких офисах в дальнейшем уходит на покупку нового технического оснащения, чтобы повысить уровень презентабельности и привлечь новых арендаторов.

  • Разряд Е

Помещения в предназначенных и не предназначенных для жилья зданиях, которые в итоге стали офисами (это могут быть детские сады, подвальные этажи и прочие). Отличаются, как правило, неплохим, качественно сделанным ремонтом, но имеются старые системы коммуникации, средняя инфраструктура (в виде столовой и парковки). В зависимости от того, где находятся эти офисы, они могут составить конкуренцию двум вышеупомянутым категориям.

  • Разряд F

Просторные офисные помещения, которые расположены обычно на первых или цокольных этажах в новостройках, где необходим ремонт всех видов помещений (в том числе и нежилых). По обыкновению у офисов этого класса нет внутреннего ремонта, не оборудованы техникой. По наличию самостоятельного входа в такое помещение разряд делится на F1, F2 и так далее.

ocenka ofisa