Оценка здания

Опубликовано Опубликовано в рубрике Оценка, Оценка бизнеса, Оценка недвижимости, Оценка офиса

Оценка зданий

Ocenka zdaniyЗдание является итогом строительных работ и представляет собой весьма габаритный строительный комплекс, разделенный на два сегмента (наземный и подземный) и включает отдельные помещения, инженерно-технические сети, которые предназначаются для жилой или рабочей человеческой деятельности, расположения производства, сбережения различной продукции или, например, содержания питомцев. Выражаясь по-иному, это наземная конструкция капитальной разновидности с внутренним пространством, предназначающееся для рабочей или бытовой деятельности человека. Основная особенность зданий заключается в их статичности, возможности использования на протяжении длительного времени, а также в привязке к участку земли, на котором эти здания располагаются.

Независимая оценка зданий это аргументированное мнение о коммерческой цене недвижимости, то есть наиболее вероятной цене, за которую ее можно реализовать. Ни одна деловая сделка на рынке коммерческой недвижимости не может обойтись без достоверной информации о стоимости данной конкретной недвижимости. Очень часто владельцы объектов или покупатели прибегают к услугам специалистов за авторитетной оценкой стоимости недвижимости — ведь при помощи анализирования рынка можно вычислить самую подходящую цену, как для покупателя, так и для продавца.

Оценка ценовой категории зданий и сооружений, которую осуществляют независимые специалисты — это стабильный залог хороших экономических и финансовых взаимоотношений в сфере предпринимательства и бизнеса. Значимость этой процедуры является неоспоримой и во множестве других ситуаций. К примеру, без оценки профессионала не получится оформить кредитный займ под залог административного здания или сооружения, даже несмотря на то, что данные объекты можно назвать первоклассной залоговой собственностью.

В том числе без оценки зданий и другой собственности компании невозможно обойтись в процессе переоценки ее основных фондов. Эта процедура может повысить уровень ресурсов компании и сделать ее более заманчивой для предполагаемых инвесторов. Важность независимой оценки вполне очевидна и в ходе подписания договора страхования недвижимости определенного типа, поскольку все знают, что оценщики, предложенные страховой компанией, очень часто грешат, приуменьшая реальную стоимость объекта. Да и в таких процедурах, как покупка, реализация, вступление в наследие, оформление дарственной, аренда, приватизация, разделение супружеской собственности и так далее, оценочная стоимость недвижимости играет одну из главных ролей.

Для чего осуществляется оценка сооружений и зданий

Оценка недвижимости любого типа может потребоваться в таких ситуациях:

  • если вы решили взять в банке кредитный займ и недвижимость является вашим залогом;
  • если здание становится вашим вкладом в уставный капитал какого-либо акционерного общества или общества с ограниченной ответственностью;
  • в процессе оформления ипотечного кредита;
  • в ходе приватизации жилья;
  • для осуществления сделки покупки-реализации недвижимости, если в ваши планы входит ее сдача в аренду;
  • если требуется распределение имущественных сегментов или акционирование предприятия;
  • для оформления страховки на конкретную недвижимость;
  • при необходимости привлечения новых пайщиков;
  • для инвестиций или привлечения новых инвесторов;
  • если объект находится в процессе ликвидации;
  • если требуется обеспечить выполнение судебного постановления или оценить права заемщика;
  • для начала этапа аукционного производства;
  • в процессе составления отчетности для МСФО;
  • для вычисления ущерба.

Оценка здания, включая также и коммерческую недвижимость, очень часто осуществляется в БТИ (или бюро технической инвентаризации). Однако, данная контора применяет довольно устаревший затратный подход для вычисления стоимости, потому как результатом становится определенная сумма, которая абсолютно не является отражением преимуществ объекта и спроса на него. Результаты, которые дает затратный подход, является не самым подходящим вариантом при оформлении коммерческих сделок с недвижимостью.

Если необходима объективная оценка недвижимости, будет гораздо выгоднее обратиться в компании, которые предоставляют данную услугу на профессиональном уровне. Они вычисляют стоимость конкретной недвижимости гораздо точнее, потому что берут в расчет не только общее состояние объекта, но также его востребованность, дальнейшие перспективы и прочие аспекты. Только частные оценочные компании способны вычислить реальную коммерческую стоимость недвижимости. Взяв на вооружение результаты их труда при осуществлении юридических процедур, вы точно не потеряете свою выгоду.

Классификация зданий и сооружений

Зависимо от своего предназначения, здания и сооружения можно разделить на:

  • жилые и социальные (больницы, спортивные и торговые центры, театры и т.д.);
  • промышленные, включая также и складские помещения;
  • сельскохозяйственные (производственные и вспомогательные здания);
  • специализированные (коммунальные, энергетические, прочее);
  • оборонные;
  • разнообразные заброшенные постройки.

Основные стадии осуществления оценки зданий и сооружений

Для того, чтобы осуществить оценку здания или сооружения, потребуется определенный период времени, который необходим для тщательного изучения всех нужных документов, и, разумеется, внешний осмотр объекта. Особенную важность играет последний пункт. Ведь только непосредственно на месте эксперт способен оценить реальное физическое состояние недвижимости клиента. Помимо прочего, личный осмотр определяет и прочие преимущества, которые нельзя увидеть, работая с документацией. Потому внешний осмотр повышает степень точности работы специалиста.

В общем и целом, процесс оценки сооружения или здания состоит из таких стадий:

  1. Оформление договора на услуги по оценке комплексов собственности. В документе подробно прописываются все цели, условия, временные периоды и цена за оказание услуг специалистом.
  2. Вычисление характеристик объектов, как количественных, так и качественных:
  • анализирование сведений и документации, которые предоставил клиент;
  • внешний осмотр не только оцениваемой постройки, но и прилегающей территории.
  1. Осуществление процесса оценки, принимая во внимание такие основные критерии:
  • права на собственность и наличие проблем;
  • месторасположение постройки или сооружения;
  • физические параметры объекта;
  • применение комплекса собственности в настоящее время.
  1. Глубокое анализирование рынка такой же недвижимости (изучение макро- и социально-экономической ситуации в определенном районе, состояния и закономерности перемен в соответствующем сегменте рынка, динамики стоимости аналогичных объектов и других факторов, которые влияют на формирование ценовой категории при оценке сооружений и зданий).
  2. Разработка наиболее приемлемой тактики и стратегии мероприятий по оценке с использованием общепринятых практик — прибыльного, сравнительного и расходного.
  3. Обсуждение полученных итогов и формулирование окончательного объема стоимости объекта.
  4. Оформление итоговой отчетности и предоставление ее клиенту.

Список требуемой документации

Для того, чтобы эксперт мог начать свою работу, клиенту необходимо предоставить документацию, которая удостоверяет его права на оцениваемую собственность. Итак, к такой документации можно отнести следующую:

  • документы, которые удостоверяют права на обладание объектом. Сюда входят свидетельство о государственной регистрации права на владение, договор о покупке-реализации, и договор об аренде, если клиент собирается сдавать оцениваемое помещение в аренду;
  • если же собственность сдается в долговременную аренду или же является залоговой собственностью по условиям денежного или ипотечного кредита, необходимо добавить соответствующую документацию о том, что на недвижимость наложено обременение;
  • документы, в которых обозначена балансовая и остаточная стоимость на сегодняшний день (особенно важно для юридических лиц);
  • технический паспорт БТИ на объект, а также план каждого этажа с пояснениями;
  • паспортные данные клиента или реквизиты компании;
  • в том случае, если на данный момент осуществляется ремонт здания, его реконструкция, перепланировка или возведение пристроек — необходимо также добавить соответствующие бумаги;
  • если оцениваемое здание является незавершенной постройкой, нужна проектно-сметная документация.

В случае, когда иную собственность, которая не попадает под категорию недвижимой, необходимо осмотреть вместе со зданием, на эту собственность, в том числе, необходимо предоставить бумаги.

Не стоит, также, забывать и о земельном участке, на котором располагается постройка. Потому дополнительно необходимо приложить к вышеупомянутому пакету документов:

  • бумаги, которые подтверждают право обладания земельным участком — это договора о покупке-реализации или об аренде;
  • кадастровый план;
  • схема общей территории участка, на которой четко обозначены границы.

Как тип недвижимости может повлиять на ценовую категорию здания

Все коммерческие постройки можно разделить по эксплуатационному предназначению на следующие типы:

  • офисные;
  • промышленные;
  • складские;
  • торговые.

ocenka zdanijaОфисное здание оказывает компании поддержку в создании более престижного образа, так называемого, лица компании. В том числе вносит большой вклад в бизнес-репутацию предприятия. Клиенты формируют мнение о компании не столько по ее месторасположению, сколько по внешнему виду здания, в котором находится офис. Однако, самой главной особенностью офисного здания можно назвать именно его местонахождение — по обыкновению подобные объекты располагаются в черте города. Данный факт является основополагающим в процессе оценки стоимости офисных зданий — для эксперта по оценке является отличным ориентиром удаленность постройки от бизнес-части города, доступность транспортной развязки как для личного, так и для общественного транспорта, возможность парковки, окружающая инфраструктура и прочее.

Оценка коммерческой стоимости промышленной постройки позволяет осуществить также и оценку эффективности от его эксплуатации, провести анализирование расходов на производство и выбрать варианты для их понижения, принять необходимые решения касательно управления. Способы по оценке зданий зависят от целей, для которых и требуется произвести расчет. Нельзя забывать также и о специфике постройки. К примеру, расходным методом (который базируется на вычислении требуемых расходов на воссоздание аналогичного объекта) специалисты по оценке руководствуются для оценки зданий особого предназначения, специализированных зданий с узкой производственной направленностью или зданий, которые уже существенно износились. Прибыльный метод используется на развитом рынке, если требуется отыскать предложения по аренде промышленных зданий. Этот метод позволяет провести оценку планируемой прибыли от эксплуатации объекта, а также его привлекательность для потенциальных инвесторов.

Для оценки складских помещений требуется верное распределение его эксплуатационного назначения, соответственно с предполагаемым применением. К примеру, чтобы хранить громоздкие грузы, желательно, чтобы складское помещение было с высокими потолками, а чтобы грузить различное тяжелое оборудование требуется еще и наличие подъемных механизмов. Еще один очень значимый фактор — это наличие в таком помещении холодильного оборудования, которое будет очень удобным для хранения скоропортящихся продуктов. Наличие отопления станет еще одним плюсом. Многие предприятия предпочитают акцентировать внимание на напольном покрытии, которое препятствует оседанию пыли. Из этих и множества других особенностей формируется в результате окончательная стоимость объекта.

В процессе оценки здания, предназначенного для торговли, одним из важнейших факторов, которые будут определять его ценовую категорию, можно назвать месторасположение помещения и его доступность для покупателей. Проводя анализ, специалист по оценке берет в расчет особенности района, где расположено помещение. В основном, это: густота населения, численность жилых зданий, общая привлекательность района, наличие промышленных построек, вероятность последующих изменений в плане застройки района. В том числе, в итоговой отчетности об оценке здания будет указываться также уровень комфорта размещения — настолько удобно подойти или подъехать к зданию, расположение входа (во дворе или с улицы), а также возможность и удобство парковки.