Оценка квартиры в условиях программы реновации

Опубликовано Опубликовано в рубрике Оценка

renovaciyДля большинства людей программа реновации является отличным поводом, чтобы переехать из своей квартиры с маленькой кухонькой, неудобным туалетом и невысокими потолками в новое жилье поблизости. Новенькие многоквартирные дома предназначаются специально для переселения жителей из не подлежащих реставрации хрущевских пятиэтажек. Новострой оборудовали более новыми лифтами, мусоропроводами, а во дворе — парковочная площадка.

Стоит заметить, что жилые дома панельного типа действительно изжили свое. А проведение капитального ремонта вряд ли имеет смысл.

Переселение на новую жилплощадь — единственный равнозначный вариант компенсации собственникам квартир, расположенных в сносимых домах.

Оценка при реновации

Под новой жилплощадью стоит понимать квартиру, метраж которой не меньше, чем в прошлой квартире в доме, обозначенном в перечне объектов реновации. Число комнат также должно соответствовать числу в предыдущей квартире, из которой осуществляется расселение.

Обязательным условием является и то, что новая квартира должна быть расположена в том же районе или в одном из соседних. И, так или иначе, в границах одного и того же округа. Другими словами, насильное переселение в Новую Москву не рассматривается. Но переселение, например, аза МКАД вполне реально в буквальном смысле. Например, это может быть район Кожухово или же Солнцево, из смежных районов внутренней стороны МКАДа. В любом из районов в пределах округа квартиры предоставляются не только для Новой Москвы, но и для Зеленограда. Если говорить о предоставлении жилья в каких-то других частях столицы, это возможно, но исключительного с письменного согласия владельца сносимой квартиры.

Другими словами, в процессе реновации опускается вопрос оценки сносимой квартиры. Компенсация владельцу изымаемой собственности должна быть полностью равноценной.

И стоит сказать, что дело здесь не только в соблюдении законодательства, но и в практическом восприятии самой квартиры не только, как места для личного проживания, но и как своеобразного актива, имеющего финансовую оценку. Ведь ее можно продать, сдать в аренду, в нее можно вкладывать деньги. Таким образом, в ходе изымания квартиры компенсация должна быть равноценной, также и с точки зрения рыночной ценовой категории.

Между тем, рыночная цена одного квадратного метра равноценной по описанным выше параметрам квартиры, даже при переезде в ближайший район, может быть гораздо ниже. К примеру, в случае, если отданная под снос пятиэтажка располагалась поблизости от метрополитена, или имела прочие преимущества своего расположения (к примеру, близость продуктовых магазинов или автобусной остановки), а новая квартира, напротив, не может «козырнуть» ничем подобным. К тому же, очень часто случается так, что соседние районы, по факту, могут быть как-либо разделены. К примеру, водоемом, железнодорожными путями, лесополосой и пр. Так что, по мнению риэлтора, располагаются они в абсолютно разных частях города.

В подавляющем большинстве своем, подобные ситуации должны сглаживаться предоставлением квартиры с нулевым износом и крупнее по метражу, чем старая. Поэтому, в соответствии с письменным пояснением к законопроекту, рыночная ценовая категория новых квартир, по сравнению с отданными под снос, будет выше примерно на 35%.

Конечно, все это выглядит вполне привлекательно и даже правдоподобно, но не стоит забывать, что речь ведется о среднем значении. И ценовое соотношение будет индивидуальным для каждого из владельцев. Для примера можно взять переезд из района Царицыно в Бирюлево. Таким образом, проводить оценку соотношения отнимаемой и предоставляемой жилплощади возможно только к двум конкретным постройкам с собственным уникальным расположением и прочими характеристиками.

Как видите, основной недостаток в этой схеме — это отсутствие понятия равноценной компенсации с финансовой точки зрения.

В том числе, предполагаемая равноценность не берет в учет отделку комнат, стоимость ремонта, наличие определенных улучшений, которые тоже влияют на ценовую категорию. В то же время, расходы на переезд владельцев в новое жилье никак не компенсируется.

Поэтому всем владельцам квартир в домах, занесенных в план реновации, рекомендуется произвести оценку покидаемой квартиры и той квартиры, которая предполагается для переселения.

Оценка квартиры дает возможность досконально определить ее цену на сегодняшний день. Это предоставит владельцам некоторое преимущество в процессе переговоров и позволит не уйти в минус при переезде.

Отчет, который подготовлен специалистами компании Оценка плюс, это довольно существенное преимущество в ходе решения подобных вопросов.

Каким образом будет выполнена оценка новой квартиры

Оценка ремонта квартиры в новострое осуществляется для того, чтобы возместить затраты владельцу старой квартиры при сносе пятиэтажной хрущевки в рамках глобальной программы реновации, которая выполняется на сегодняшний день столичной властью при содействии с компаниями-застройщиками.

По условиям данной программы предусмотрено обеспечение граждан квартирами с отделкой более высокого класса. Московскими чиновниками рассматриваются и утверждаются определенные стандарты отделки в виде альбомов и специальных буклетов с основными характеристиками ремонта. В дальнейшем вся эта информация будет предоставлена в свободном доступе в интернете. Кроме того, будут распечатаны бумажные варианты для каждого заинтересованного владельца, чей дом оказался в перечне объектов реновации устаревшей жилплощади.

Есть информация о том, что в новеньких квартирах отделка будет выполнена при помощи таких материалов:

  • для потолка будут использованы шпаклевка и краска;
  • в основных помещениях будут поклеены обои, а для санузлов использована керамическая плитка;
  • полы покроют ламинатом или линолеумом.

Разумеется, подобный ремонт вполне попадает под категорию как называемого элитного. Но что же предпринимать владельцам квартир в домах под снос, которые предъявляют особые требования к качеству своего жилья, и которые уже сделали высококачественный ремонт при помощи дорогостоящих материалов? При этом стоит учитывать не только качество самой внешней отделки, но и технического оборудования. То есть, осветительных и отопительных приборов, новой сантехники, систем охлаждения и вентиляции, и пр.

Конечно же, после переезда в новую квартиру подобным владельцам снова нужно будет выполнять подобный дорогостоящий ремонт, чтобы удовлетворить свои личные требования к качеству проживания. А это, естественно, повлечет за собой дополнительные расходы не только денег, но также времени и нервов. В результате подобные траты могут привести к бессмысленности подобного переезда.

Фракция «Единая Россия» выставила предложение утвердить за столицей обязанность обеспечивать москвичей жильем с ремонтом достойного качества. Все правки в закон о реновации, содержащие новые нормативы, были одобрены столичной думой в середине апреля этого года.

С описанной выше несправедливостью согласился, в том числе и О. Иванов, глава Центра устранения социальных конфликтов Московского региона. В своем небольшом интервью для прессы он сообщил, что при обсуждении законопроекта для осуществления планов реновации устаревшей жилплощади властям необходимо учесть вероятность возмещения финансовых затрат на ремонт в старой квартире, если его качество было гораздо выше, чем в той, что предоставлена в новострое.

Как будет оцениваться квартира при реновации

В соответствии с ФЗ No135 «Об оценочной деятельности» заинтересованной личности, для обоснования своих трат на выполненный дорогостоящий ремонт квартиры, нужно будет привлечь независимого оценщика и заказать ему независимую оценку всех выполненных обновлений капитального ремонта.

Оценщик проведет рассмотрение и учет всех произведенных затрат на работу, услуги и закупленные стройматериалы. Причем затрат не только на основную работу, но также на подготовительную и вспомогательную. В расчете должны учитываться фактически используемые материалы для отделки. Случается, что рыночная стоимость не только материалов, но и работ в строительной сфере существенно выше, чем стоимость повторно выполненного ремонта.

Обратите внимание! Оцениваться могут исключительно неотделимые улучшения. Это:

  • отделка потолка, стен и пола;
  • заполнение зазоров, проемов;
  • различные системы и коммуникации.

Стоимость мебели и устраняемого оборудования без нанесенного ущерба в оценку не входит.

Какая потребуется документация для осуществления независимой оценки дорогостоящего ремонта:

  • копия документа, подтверждающего право владения жильем (договор купли-продажи, и т.д);
  • копия документов БТИ (описание, план квартиры);
  • оценочное заключение квартиры в доме под снос.

Для произведения более точных расчетов желательно иметь:

  • квитанции и чеки на покупку материалов отделки;
  • документы проекта и сметы капитального ремонта.