Оценка квартир для целей ипотеки

Опубликовано Опубликовано в рубрике Оценка, Оценка имущетва, Оценка квартиры, Оценка недвижимости

В современной экономической ситуации ипотечное кредитование является одним из наиболее актуальных вопросов для многих граждан. Как известно, для того чтобы оформить подобный договор потенциальному заёмщику потребуется залоговое имущество, которым в данном случае должна стать недвижимость.

На сегодняшний день, среди услуг, представленных на рынке, особой популярностью пользуется оценка квартиры для дальнейшего получения ипотечного займа. Хотя на первый взгляд эта процедура не выглядит слишком сложной, она требует профессионального подхода.

Специалисты компании «Оценка Плюс» произведут оценку стоимости квартиры и представят детальный отчёт, полностью соответствующий действующему законодательству и содержащий всю необходимую информацию об объекте недвижимости.

Требования, предъявляемые к оценочной компании

Процедура оформления ипотечного договора включает несколько основных этапов:

  1. Сбор и подготовка документов, необходимых для получения займа;
  2. Если банк одобрил кандидатуру потенциального клиента, то им будет озвучена примерная сумма, которая может быть выдана на приобретение жилья;
  3. Выбор квартиры, соответствующей требованиям заёмщика и банковской организации.

В соответствии с действующим законодательством ипотечный договор должен содержать в себе информацию об условиях предоставления займа, данные приобретаемой недвижимости и её оценочную стоимость. Услуги оценочной компании оплачиваются заёмщиком.

Разумеется, у каждой банковской организации уже есть перечень оценочных компаний, которые уже прошли проверку и заслужили доверие, но окончательный выбор всегда остаётся за покупателем квартиры. Единственное, что необходимо учесть – это срок рассмотрения заявки.

Если прибегнуть к услугам компании, которой еще нет в списке банка, то заявка будет рассматривать дольше. Это обусловлено тем, что службе безопасности банковской организации придётся детально изучить выбранного оценщика. Важно знать, что выбор оценщика также должен быть согласован с банковской организацией.

Что касается самих требований, которым должна отвечать выбранная оценочная компания, то к ним относятся:

  • Членство в одной из саморегулируемых организаций;
  • Наличие полиса страхования ГПО на 300 тыс. руб. и более.

Помимо требований к оценщику, банк определяет ряд правил, обязательных для отчёта оценки квартиры. Так, помимо соответствия требованиям АРБ и АИЖК, документ должен отвечать стандартам, принятым самой банковской организацией.

Заранее определённая форма отчёта позволяет банку получить детальную информацию о будущем залоге. Как правило, в отчёте указываются индивидуальные особенности квартиры, её расположение и рекомендации, даваемые оценщику и касающиеся выборок для дальнейшего анализа.

Процесс определения рыночной стоимости квартиры.

При заключении любых сделок, предметом которых является недвижимость, необходимо выяснить рыночную стоимость объекта. Если сравнить данный вариант оценки с прочими видами стоимости, то выделяется его ключевое отличие – прямая связь со сравнительным способом. Для установления рыночной стоимости необходимо принять во внимание цену аналогичного жилья, а также их ключевые особенности. Однако значение имеют и иные нюансы:

  • Географическое расположение квартиры (район, этажность и прочее);
  • Индивидуальные особенности квартиры (планировка, габариты, наличие документации);
  • Год постройки;
  • Материал, используемый для возведения;
  • Наличие объектов инфраструктуры в непосредственной близости от здания;
  • Наличие ограничений (арест, залог и прочее).

Гражданин, планирующий оформить ипотеку, должен связаться с выбранной оценочной компанией по телефону, либо лично посетить офис данной организации. После согласования стоимости услуги и сроков её оказания, стороны заключают соответствующий договор. Стандартный пакет документов, необходимых оценщику для проведения оценки, включает:

  • Любой документ, подтверждающий право владения (договор о приобретении, свидетельство о наследовании, дарственная и прочее);
  • Кадастровый паспорт, выдаваемый БТИ;
  • План квартиры и экспликация (при наличии);
  • Индивидуальные данные и контакты заказчика.

Индивидуальные характеристики объекта оценки могут повлиять на перечень документов, которые потребуются специалистам «Оценка Плюс» для формирования отчёта. Со специалистом также следует заранее обговорить дату и время его визита. При посещении квартиры будут изучены её характеристики, подтверждено отсутствие перепланировки и сделаны фотографии.

Особенности процедуры оценки квартиры для оформления ипотеки.

Если целью определения стоимости квартиры является дальнейшее получение ипотечного займа, то сам процесс оценки должен включать несколько этапов:

  1. Выполнение сравнительного анализа всех подобных сделок;
  2. Оценка вероятности роста рыночной цены квартиры;
  3. Оценка расходов на строительство аналогичного объекта. Данный фактор является основополагающим при определении ликвидности.

Также при формировании отчёта специалисты принимают во внимание:

  • Расположение квартиры (география, дальность от метро, магазинов, промышленных объектов);
  • Состояние дома (дата возведения, используемый материал, коммуникации, общее состояние здания);
  • Состояние квартиры (этажность, площадь, характеристики комнат, коммуникации, наличие визуальных дефектов и прочие характеристики).

При оценке специалисты будут учитывать неизменные особенности жилья. Например, если в квартире проведены качественные ремонтные работы, то это может отразиться на рыночной цене объекта, но влияния на ликвидность не окажет.

После получения всех необходимых данных специалисты оценочной компании составляют отчёт, включающий не только рыночную, но и ликвидную цену залоговой квартиры. Дополнением к документу становятся фотографии, сделанные в процессе осмотра жилья и копии документов на недвижимость. Все бумаги нумеруются и прошиваются. На получившийся «журнал» ставится подпись специалиста, производившего оценку и печать компании.

Данный отчёт является официальным с точки зрения юриспруденции. Время, необходимое оценщику для формирования документа составляет от 1 до 5 дней. Заказчику рекомендуется заранее уточнить указанный срок, так как некоторые документы, которые заёмщик будет подавать в банковскую организацию, действуют на протяжении нескольких дней.

Возможные отличия между рыночной и ликвидной ценой.

В некоторых случаях данные отчёта свидетельствуют о наличии разницы между ликвидной и рыночной ценой квартиры. Разумеется, это может быть обусловлено наличием дорогостоящего ремонта, однако задуматься всё же стоит. Отличия могут указывать на несоответствие ценности покупаемого жилья, а также на наличие ошибки в стоимости.

При определении итоговой величины займа, банковская организация принимает во внимание меньшую сумму, что уже становится для заёмщика проблемой. Для приобретения выбранной недвижимости ему придётся самостоятельно искать недостающую сумму либо отказываться от данного варианта и продолжить поиски жилья.

Какие ошибки могут возникнуть в процессе оценки?

В практике насчитывается множество примеров, когда оценка специально делалась некорректно. Схема заключалась в том, что заёмщик заранее договаривался с оценочной компанией об указании в отчёте увеличенной суммы. Таким образом, банк выдавал заёмщику займ, размер которого покрывал не только основную стоимость жилья, но и позволял не беспокоиться о поиске денежных средств, необходимых для первоначального взноса.

Сейчас подобные махинации остались в прошлом. Прежде чем выдать заёмщику сумму, указанную в отчёте, банк детально проверяет корректность документов и впоследствии следит за целевым расходованием средств.

Однако следует учесть, что ошибка может носить и случайный характер. Это может произойти в том случае, если при сравнительном анализе оценщик неправильно сделал выборку. Рыночная цена постоянно меняется и крайне сложно составить правильный прогноз на ближайшие 5-10 лет.

Для банковской организации стоимость залогового имущества имеет важное значение. Это обусловлено тем, что в случае потери заёмщиком платежеспособности, залоговое имущество реализуется, а его стоимость должна полностью покрыть оставшуюся сумму займа. Именно по этой причине оценочная компания несёт ответственность за ошибки, допущенные при проведении оценки.

В том случае, если заказчик может доказать наличие неточностей, имея альтернативный вариант отчёта, то он вправе подать исковое заявление и заставить оценщика, допустившего ошибку, компенсировать убытки.

Подводя итоги.

Из всего вышеизложенного следует, что к выбору оценочной компании следует подойти предельно внимательно. Даже самая незначительная ошибка может стать причиной того, что суммы, выданной банковской организацией, окажется недостаточно для покупки квартиры, либо банк вообще откажет в предоставлении займа.

Также важно учитывать, что оформление ипотеки – это ответственный шаг, требующий многократной оценки собственных возможностей. Прежде чем подать заявку в банк, необходимо заранее подумать о том, из каких средств будет погашаться кредит в случае потери источника постоянного дохода. Это обусловлено тем, что до полной выплаты ипотеки можно жить в купленной квартире, но продать или обменять её будет невозможно.

При образовании слишком большой задолженности по кредиту, банк вправе реализовать квартиру и покрыть свои убытки. Заёмщик, в свою очередь, лишится жилья, а также понесёт финансовые потери.