Оценка арендной платы

Опубликовано Опубликовано в рубрике Оценка, Оценка арендной платы

ocenka-arendnoy-platyЧто же такое аренда? что представляет собой данный процесс? И как не ошибиться с оценкой арендной платы? Все эти вопросы давно интересуют граждан нашей страны.

Давайте разбираться в данном процессе.

Сегодня аренда любого помещения считается одним из обыденных процессов гражданско — правового договора, среди предпринимателей и юридических лиц.

Не посредственно сам договор аренды — это самостоятельное составление правового договора, по правилам которого арендодатель обязан предоставить стороне арендатора, свое имущество на определенный срок в эксплуатацию, за определенную сумму.

Конечно прежде чем установить цену помещения которое в дальнейшем планируется сдаваться в аренду, необходимо провести его оценку. Пока проводиться данная процедура объект обязан быть совершенно свободный и подготовленный к последующей сдаче. Арендодатель должен полностью осведомить вторую заинтересованную сторону о всех сторонах объекта. Оценка проводиться по нынешнему состоянию рынка и его динамики.

Важно знать! В процессе оценки не учитываются такие факторы как:

  1. Объективно завышенная или заниженная ставка;
  2. Близкие кровные связи между арендодателем и арендатором.

Оценка проходит строго по правилам правового — гражданства специальными сотрудниками, по закону, который действует уже много лет.

Отчет оценки аренды — что он из себя представляет?

Федеральный стандарт оценки в разделе II по приказу в соответствии с No 253 МЭРТ РФ гласит следующее: в предоставленном отчете об аренде объекта обязана быть нумерация всех страниц, так же стаять подпись непосредственно самого оценщика, и печать, подпись юридического лица (арендодателя) с которым и был заключен договор.

Сотрудник при составлении договора об оценке арендуемого помещения обязан внести такие данные:

  1. В документе должна быть вписана вся информация, связанная со стоимостью аренды помещения.
  2. В итоге прошедшей оценки и последующих подсчетов, процесс должен быть согласован последующими органами. Только в данном случае документ будет действителен.
  3. Отчет должен быть изложен понятно, чтобы при изучении не водил в заблуждение пользователей, не понятными толкованиями.
  4. Так же он не должен содержать информацию, не связанную с процессом, так же если она не отвечает стандартам РФ.

Этапы оценки арендной платы

Весь процесс проводиться поэтапно согласно всем правилам РФ.

И так первый, начальный этап — это изучение всех плюсов и минусов объекта. На данном этапе оценщик собирает всю информацию про арендуемый объект, и детальное её изучает. В процессе визуального осмотра, специальный сотрудник узнает все необходимые детали у заказчика и анализирует её.

Для полной картины арендодатель должен предоставить документ подтверждающий право собственности помещения, так же уведомить заранее об обременениях связанных с объектам. Так же оценщик смотрит на место размещения объекта и его физические характеристики. Помимо этих документов заказчик обязан предоставить информацию о текущем использовании помещения.

Вторым этапом будет — анализ рынка. Рынок связанный с финансами и другими факторами значительно влияют на цену объекта сдаваемого в аренду. Соответственно оценщик будет учитывать это в отчете оценки аренды. Но прежде чем оценивать идет сбор информации в следующих направлениях:

  • Экономическая стабильность в месте размещения объекта;
  • Изучение макроэкономических факторов;
  • Общее состояние и закономерности динамики цен на арендуемые помещения.

Теперь переходим к третьему этапу оценки — это анализ более продуктивного использования. Вся информация об объекте собрана теперь работа оценщика заключается в том чтобы сделать предварительный вывод, с учетом действующих ограничений в пользу лучшего использования помещения и его оценки.

Этап четвертый подразумевает оценку в соответствии с биржей и в дальнейшем с выставленной арендной ценой. На этом этапе оценщик применяет и рассматривает три подхода: сравнительный, затратный и доходный. В дальнейшем идет перерасчет с применением анализа финансового рынка, то есть смотрится цена самого объекта на рынке который связан с недвижимостью.

Предпоследний этап — это согласование. Представленный отчет должен согласоваться между сторонами, результаты расчетов должны вывести общую стоимость объекта впоследствии его оценку.

Последний этап подписание договора окончательно принятие решение арендной платы, которая будет браться в дальнейшем с арендуемого.

Три подхода в оценки арендной платы

Согласно ФСО No 2. п. 30 непосредственно сам оценщик имеет право выбирать методы оценки в пределах любого подхода. Использование того или иного метода оценки зависит только от основных преимуществ объекта аренды, всех его положительных и отрицательных факторов и всей допустимой информации.

Затратный подход. Принцип его действия заключается в том что потенциальный заказчик не будет платить за помещение арендную цену, если она выше стоимости земли на котором можно потом построить такой же проект. Если говорить понятным языком сумма на приобретение и постройку точно такого же объекта, не обязана превышать арендную плату на определенный срок использования.

Сравнительный подход. Его суть в том что заказчик не согласиться на покупку объекта, если его сумма будет выше чем цена на рынке идентичного объекта с такими же характеристиками.

Если раскрывать этот принцип действия то можно увидеть что рынки недвижимости устанавливают определенную стоимость различных объектов, от которой в дальнейшем обязаны оценщики отталкиваться при выставлении арендной платы. Чтобы не приходилось платить за арендуемый объект больше чем за готовый, который может вступить в право собственности.

Такой подход используют постоянно. Сотрудник собирает всю информацию о сдаче таких же проектов, и в дальнейшем по информации которую собрал составляться оптимальная арендная цена.

Доходный подход. Что это значит? Оценка аренды зависит от дохода непосредственно самого собственника, во время владея имуществом. Проводится анализ арендуемого объекта в генерировании установленного дохода, который показывает в дальнейших расчетах форму дохода в процессе эксплуатации и возможной дальнейшей продажи.

То есть собственник естественно хочет возвратить потраченный капитал который был вложен в его покупку, и выставляет свою сумму арендной платы. Но не всегда желаемая сумма соответствует действительному. Оценщик в праве оспорить арендную плату, с учетом выявленных характеристик (оценки аренды объекта).

Инвестиционная стоимость помещения

Инвестиционная цена устанавливается немного по иному в отличие от рыночной. Цена данного типа устанавливается для арендодателя, в случае если он в свою очередь предоставляет информацию по эксплуатации помещения которое арендуется. Для установления более оптимальной цена, выясняется тот фактор почему продавец вынужден сдавать в аренду объект, и соответствует ли он всем юридическим правилам. Конечно оценка объекта который потом будет сдаваться в аренду приводит и к налогообложению.

Оценка аренды нежилого помещения

Как правило именно не жилые объекты нуждаются в оценке аренды. Тут процесс сложнее чем с жилыми помещениями. С обеих сторон могут возникнуть проблемы с несоответствием с арендной платой. Тут на помощь и приходят профессионалы, оценщики которые и собирают всю информацию.

Информация собираться не только с конструкции, но и с участка. Все это суммируется и вы тоге выводится стоимость аренды. Но обратите внимание что, как правило, она немного занижена. Но эта проблема решаема, если выравнять полученный результат с применением поправочных коэффициентов.

Бывает что собственнику предоставляется с помещением еще и другое имущество. В этом случае договор о передаче имущества, лучше составлять с видео или фото съёмкой, тщательно описать состояние, и взять с арендатора документ в котором будет написано согласие к бережному отношению к имуществу.

Вывод

Вся изученная информация в процессе вноситься в договор, которой потом влияет на стоимость аренды. При сдаче в аренду любого имущества собственник получает такие преимущества как: дополнительный доход, льготы на налоги. Поэтому сейчас много желающих сдать в аренду помещение под различные бытовые услуги или просто квартиру.

Оценка арендного имущества как вы поняли из выше сказанного процесс не из легких. Оценщики прибегают к использованию всех подходов. В некоторых случаях используют только один, все зависит от предоставляемого объекта и его истории.

Самостоятельно произвести оценку не возможно. Многие пытаются сэкономить на данном процессе. Но правильное составление отчета не возможно. Ведь нужно знать законодательство в котором прописана схема оценки аренды помещения. Да и такой документ не будет иметь юридической силы.

Сдача объекта под аренду требует много документов которые предоставляет сам собственник, оценщику и так же заказчику.

В том случае если недвижимость теряет свою продуктивность, то оценка аренды будет единственным выходом, для вновь развития самого объекта.

Обобщая можно сказать что оценка аренды объекта и в дальнейшем определение его стоимости, необходимая процедура. Чтобы в дальнейшем не возникли проблемы с заказчиком и самим государством. При любых возникших проблемах в процессе аренды вашего жилья вы всегда сможете доказать свое право на восстановление имущества, с соответствующим документом, полученным в процессе оценки.