Оценка коммерческой недвижимости

Опубликовано Опубликовано в рубрике Оценка, Оценка имущетва, Оценка недвижимости

К коммерческой относится нежилая недвижимость, использующаяся для извлечения прибыли. Оценка коммерческой недвижимости позволяет установить ее реальную стоимость, что оказывается необходимым при проведении различных операций – покупке, продаже, сдаче в аренду и пр. Проведение оценки профессиональным экспертом позволяет не тратить время и средства на анализ рынка; кроме того, оценка является сложной процедурой, требующей углубленных знаний во многих областях, квалификации и опыта.

Качественную оценку коммерческой недвижимости предлагает компания «Оценка Плюс», обладающая многолетним опытом работы и штатом квалифицированных специалистов.

Виды коммерческой недвижимости и необходимость проведения оценки

Выделяют несколько типов коммерческой недвижимости:

  • Офисная
  • Торговая
  • Производственно-складская
  • Нежилые помещения свободного назначения

При оценке недвижимости первого типа определяется стоимость бизнес-центра или отдельного офисного помещения. Второй тип включает в себя торговые центры, магазины и др. При оценке объектов третьего типа устанавливается стоимость производственных помещений или зданий, складов.

Проводя оценку, эксперт определяет актуальную на данный момент стоимость недвижимости с учетом предполагаемого дохода, который она может принести в будущем.

Процедура оценки бывает необходимой в следующих случаях:

  • Оформление в банке кредита c обеспечением
  • Внесение взноса в уставный капитал организации
  • Покупка или продажа объекта коммерческой недвижимости
  • Сдача объекта в аренду
  • Судебное производство

Какие факторы влияют на стоимость объекта?

ocenka-kommerceskoj-nedvigimostiНа стоимость коммерческой недвижимости оказывают влияние различные факторы. Одним из важнейших является ее местоположение – место, где находится объект, существенным образом влияет на успешность бизнеса и размеры прибыли. Поэтому данный критерий, безусловно, отражается на стоимости объекта.

К примеру, на рынке офисных площадей давно установилось правило – чем ближе они к центру города, тем они дороже. Однако в последнее время начали появляться комплексы международного класса за пределами города, пользующиеся хорошим спросом. Это смещает баланс в сторону последних и не лучшим образом отражается на стоимости объектов, расположенных в центре. С учетом обстоятельств, главную роль сейчас играет не то, насколько объект удален от центра, а уровень его транспортной доступности. К примеру, у складских помещений важнейшими критериями являются транспортная доступность, удаленность от МКАД и близость к трассе, ведущей к аэропорту.

Помимо транспортной доступности, важным фактором при оценке е коммерческой недвижимости выступает его назначение. Как правило, наиболее дорогостоящей является торговая недвижимость, пользующаяся высоким спросом. Владельцам торговых комплексов, привлекательных для арендаторов с точки зрения расположения и других аспектов, удается сдать в аренду практически все площади.

На стоимость коммерческой недвижимости также оказывают влияние:

  • Размеры. Чем больше площадь помещения или здания, тем меньшая сумма приходится на один квадратный метр.
  • Отделка. Объекты с качественным ремонтом стоят дороже.
  • Сложность оценки

Определить стоимость аренды коммерческой недвижимости бывает сложнее, если она используется не для прямых продаж, а для производства товаров. В этом случае необходимо точно определить, какие производственные средства приносят организации прибыль.

Другая сложность при оценке заключается в том, что влияющих факторов много и на стоимости сказывается их совокупность. При экспертизе учитываются размер дохода, период, за который предполагается его получить, и соответствующие риски. Для точного определения стоимости объекта требуется грамотный и всесторонний анализ. Его результаты напрямую зависят от уровня профессионализма и опыта оценщика.

Методы оценки

В оценке коммерческой недвижимости можно выделить 3 основных подхода:

  • Затратный
  • Доходный
  • Сравнительный

Основным подходом, применяемым при оценке, является доходный. Это связано с характером самой недвижимости, использующейся в целях принесения дохода владельцу. Данный метод основан на следующем принципе: цена объекта коммерческой недвижимости определяется по размеру дохода, который он, предположительно, принесет в будущем. Величина этого дохода выражается в ценах, существующих на рынке в настоящий момент.

При расчете стоимости объекта определяется размер чистого операционного дохода, а также доход от сдачи объекта в аренду, поскольку эта возможность у владельца присутствует и, следовательно, подобный доход вероятен.

Применение сравнительного подхода также позволяет получить точную стоимость объекта. В этом случае используется метод сравнения продаж, в основе которого лежит следующее предположение: покупатель не станет платить за объект недвижимости сумму, превышающую ту, по которой продается другой объект аналогичного качества и назначения. В этом случае оценивается ситуация на рынке объектов недвижимости, обладающих характеристиками, схожими с оцениваемым.

Затратный подход нередко используется при оценке отдельно стоящих зданий. При этом руководствуются принципом, схожим с предыдущим: покупатель не станет платить за объект сумму, превышающую ту, за которую он может построить объект, аналогичный по полезности. При установлении стоимости недвижимости определяется сумма средств, затраченных на строительство объекта, а также стоимость прав на участок земли, на котором он расположен. Оценщик ориентируется на совокупность этих сумм.

При расчете фактической цены объекта учитывается степень его износа, которая вычитается из затрат на новое строительство. В его стоимости должна быть учтена как прибыль подрядчика, так и прибыль инвестора, заказавшего строительство.

Метод на основе затрат имеет как плюсы, так и минусы. В частности, его преимущество заключается в том, что он может использоваться в тех случаях, когда другие подходы не применимы. Однако он не учитывает ситуацию, сложившуюся на рынке в момент определения стоимости, что и является его недостатком.

После расчета стоимости с использованием различных подходов специалист согласует результаты, полученные в каждом отдельном случае, после чего устанавливает окончательную цену объекта.

Проведение оценки нашими экспертами

Перед проведением экспертизы мы обсуждаем условия заказа и заключаем договор. После этого наш сотрудник выезжает на объект с целью его осмотра, по итогам которого им составляется соответствующий акт. Далее следует сбор необходимой информации, глубокий и разносторонний анализ. После вынесения окончательной оценки наши специалисты подготавливают письменный отчет, соответствующий нормам законодательства.

Существуют различные виды стоимости объекта коммерческой недвижимости – рыночная, инвестиционная, ликвидационная. Перед тем, как приступить к оценке, необходимо определить, в каких целях эта процедура необходима. Вид стоимости выбирается в зависимости от поставленной цели. Наиболее часто требуется определение рыночной стоимости – нередко, говоря об оценке, подразумевают именно ее. Это связано с распространенностью соответствующих операций, например, сделок по купле-продаже. Также нередко возникает необходимость в определении стоимости объекта для принятия решения об инвестировании средств.

ocenka-kommerceskoj-nedvij

Рыночная стоимость объекта – это цена, по которой его с наибольшей вероятностью можно реализовать в текущий момент. При ее установлении принимаются во внимание влияющие на нее объективные факторы (к которым относится, к примеру, расположение объекта).

Как видно, оценка – сложный процесс, предъявляющий высокие требования к уровню профессионально подготовки оценщика. Для получения достоверных результатов необходимо участие квалифицированного и опытного специалиста. Последствия неверной оценки стоимости недвижимости ясны – это убытки, которые могут оказаться солидными. Опыт и компетентность наших сотрудников позволяют нам оказывать услуги на высоком уровне качества – после грамотной экспертизы мы точно и достоверно определим реальную стоимость объекта.