Оценка земли, кадастровая оценка

Опубликовано Опубликовано в рубрике Земельная оценка, Оценка, Оценка кадастровой стоимости

 Что собой представляет оценка земли

 ocenka-zemli-moskvaС давних времён жизнедеятельность человека имеет прочную связь с землёй. Земля – это не только пространственная основа, но и основной ресурс в сельском и лесном хозяйствах.

В Гражданском кодексе Российской Федерации прописано, что к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки с недрами, а также прочие объекты имеющие тесную связь с землёй. Недвижимые вещи невозможно переместить из пункта А в пункт Б без ущерба. К ним относятся: лесные массивы, дома, недостроенные постройки и даже космические корабли.

Земля, на которой возведены здания или сооружения – это многоаспектный объект, представляющий единое недвижимое имущество. Существуют два понятия, которые следует разграничить: «оценка земли» — это оценка территории, не имеющей каких-либо улучшений и «оценка земельных участков» с проведенными коммуникациями. Земельный участок – это территория, пределы который зафиксированы и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом.

Физически и юридические лица прибегают к услугам по оценки земли в нескольких случаях:

  • При сделках купли-продажи;
  • В случае получения наследства;
  • Для краткосрочной или долгосрочной аренды;
  • При необходимости оспорить кадастровую стоимость.

 Из чего складывается стоимость

 Рыночная оценка зависит от ряда факторов:

  • От соотношения показателей спроса и предложения. Предложение, когда речь идет о земле, ограничено, т.е. оно не увеличится вследствие повышения цен;
  • От возможного дохода при эксплуатации, по-другому потенциала площади;
  • Рыночную ценность представляет только та земля, которая удовлетворяет потребности человека в чём-либо;
  • Стоимость земельного участка не может значительно превышать стоимость аналогичных объектов на рынке недвижимости;
  • На оценку влияет местонахождение земли;
  • Наличие коммуникаций или их прокладывание в перспективе увеличивают рыночную стоимость;
  • От целевого назначения, изменение которого предусмотрено законодательством.

Земельный участок, предназначенный под индивидуальное жилое строительство, будет иметь высокую стоимость при наличии поблизости лесного массива или водоёма. При оценке земли сельскохозяйственного назначения будет иной набор факторов, влияющих на цену.

Принципы оценки стоимости аренды несколько отличаются. В данном вопросе ключевыми являются следующие обстоятельства:

  • Правомочия арендодателя;
  • Наличие ограничений права аренды;
  • Сроки действия договора аренды;
  • Разрешённое использование земельного участка (целевое назначение).

Используемые методы и подходы к оценке земли

Деятельность по оценке земли осуществляется с применением следующих подходов:

  1. Сравнительного (учитывается стоимость аналогичной недвижимости);
  2. Доходного (учитывается будущий доход и и текущая стоимость объекта);
  3. Затратного (учитываются затраты, необходимые для восстановления объекта недвижимости).

Наиболее приоритетным н рынке недвижимости считается первый метод – сравнительный. Он больше всего учитывает сложившуюся конъюнктуру. Для участков, сдающихся внаём или приносящих доход, предпочтительнее применять доходный подход. Последний метод используется для земли с улучшениями.

Когда необходима оценка земельного участка

Не обойтись без оценочных работ в случае вовлечения в сделки земли, которая принадлежит государству или муниципалитету.

  • При продаже или приобретении участка;
  • При приватизации недвижимости;
  • При определении эффективного использования;
  • При разработке и осуществлении социальных и экономических проектов;
  • При получении кредита под залог земельного участка. Жилищное кредитование под залог земельного участка набирает всё большую популярность, так как рынок ипотеки растёт с каждым годом. Банки, работающие с населением, охотно предлагают приобрести квадратные метры, взяв кредит на эти нужды. Но для этого финансово-кредитной организации необходимо убедиться в платёжеспособности заёмщика и в реальной рыночной цене залогового имущества. Заявление на ипотеку не будет рассмотрено без предоставления отчёта, сделанного независимым оценщиком;
  • При проведении конкурсов и аукционов;
  • При переходе права собственности от частного собственника к муниципалитету или государству. Изъятие для государственных и муниципальных нужд прописано в Земельном кодексе РФ. Изъятие или выкуп осуществляются только после предоставления земельного участка примерно такой же ценовой категории: после возмещения стоимости сооружений и построек, находящихся на этой территории; после возмещения убытков в полном объёме;
  • При регистрации учредителем ООО;
  • При оценки стоимости земли по Международным стандартам финансовой отчётности.

Главный принцип оценочных работ – это их объективность.

 Какие существуют категории оцениваемых земель

  • Земли пригодные для ведения сельского хозяйства;
  • Участки земли, предназначенные и используемые для организованного массового отдыха и туризма;
  • Земля под индивидуальное жилое строительство;
  • Земельные участки в садоводческих, огороднических и дачных объединениях;
  • Территории городов и посёлков, предназначенные для застройки городских и сельских поселений;
  • Земли под коммерческое использование, например, под строительство складских и производственных помещений.

Как работают профессиональные оценщики

ocenka-zemli-1Специалисты компаний, специализирующиеся на оценке недвижимости, прежде, чем приступить к работе, консультируют заказчиков. Консультация помогает выявить цель оценочной деятельности, предмет оценки и правовые аспекты. В ходе оценочных работ специалисты осматривают участок, уточняет характеристики и особенности.

От верного определения цели оценки земельного участка зависит исход всех мероприятий. От заказчика потребуется определенный пакет документов. Он включает в себя:

  • Правоустанавливающий документ на землю, например, договор передачи квартиры в собственность;
  • Выписку из государственного кадастра недвижимости;
  • Сведения о целевом назначении и о категории;
  • Информацию о наличии инженерных коммуникаций;
  • Ставка арендной платы или налога на землю, если таковые имеются;
  • Договор аренды, если таковой предусмотрен.

Стоимость подобных услуг

Цена варьируется в пределах от 5000  рублей и зависит от сложности работы и назначения земли. Стоимость услуг по оценке земельного участка в дачном массиве будет значительно ниже, чем оценивание земли, предназначенной для коммерческого использования. На цену влияет наличие коммуникаций, сооружений, характер улучшений.

Процедура оценки занимает максимум пять рабочих дней. В течение этого времени заказчик получает отчёт. Компании производят оценку в любом субъекте Российской Федерации.

 Отличие рыночной и кадастровой оценки

Государственная кадастровая оценка — это единый способ оценки кадастровой стоимости земли. Данный вид оценки подразумевает учет водных, лесных и земельных кадастров. Проводится она не менее одного раза в пять лет. Это необходим для введения экономических методов управления и для увеличения эффективности от использования.

Оценочная деятельность на рынке недвижимости помогает определить реальную цену объект. При этом используется сопоставление со стоимостью на аналогичные земельными участки.

kadastrovay-otsenka-zemelПри определении земельного налога используется кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость зачастую превышает рыночную. Такая разница возникает вследствие массовой государственной оценки, при которой все участки унифицируются, нет индивидуального подхода, не учитываются особенности той или иной земли.

Зачастую возникает необходимость в оспаривании кадастровой стоимости земельного участка в судебном порядке. Эти услуги оказывают юридические фирмы. Правильная оценка способствует снижению земельного налога на недвижимое имущество и корректировкой выкупной стоимости предмета лизинга. Последний вариант предпочтителен для налогоплательщиков, владеющих крупными активами и имеющих крупные недвижимые объекты, которые были оценены в миллионы.