Оценка жилой недвижимости

Опубликовано Опубликовано в рубрике Оценка жилья, Оценка имущетва, Оценка квартиры, Оценка недвижимости

ocenka-jilyaСовременные условия рыночной экономики диктуют новые правила: отныне к услугам по оценке жилой недвижимости прибегают не только юридические лица, например, кредитные учреждения и страховые компании, но и физические, у которых в собственности небольшие квартиры или дачные участки. С образованием в России такого института, как приватизация, у граждан нашей страны появилась возможность делить, менять, унаследовать квадратные метры. Оценочная деятельность набирает свои обороты в связи с увеличением количества ипотечных кредитов, страхований и инвестиций в строительство.

 Общие положения

 Оценке подлежат как реальные объекты, так и права и обязанности. Недвижимое имущество – это любой объект, связанный с землёй, а также сама земля. Недвижимая вещь – это вещь, которая при смене положения поменяет и своё предназначение. Другими словами, многоэтажный небоскрёб нельзя перевезти в другое место, а, например, автомобиль может менять своё местонахождение без какого-либо ущерба.

Объективная оценка возможно лишь с учетом всех характеристик недвижимости. Специалисты в данной области используют такое понятие, как типизация. Существует типизация объектов по качеству, размерам и местоположению (районирование территории). Учитываются годы постройки, площадь, строительные материалы, из которых воздвигнут объект, наличие инфраструктуры, транспортное сообщение, экологическая обстановка. Местоположение больше всего влияет на конечную стоимость недвижимости: небольшой дом в элитном коттеджном посёлке вблизи от города обойдётся дороже самого роскошного особняка в глухой деревне.

Определяющими в классификации недвижимости считаются:

  1. местоположение (цены на аналогичные дома или квартиры в разных регионах отличаются: квартира в Брянске стоит дешевле, чем в Москве);
  2. класс (эконом, комфорт, бизнес, элит);
  3. статус (квадратные метры в новостройке обойдутся дороже, нежели во вторичном жилье, построенном в 60-х годах прошлого столетия).

Специалисты стараются учитывать данные признаки, но они никак официально не регламентированы, поэтому не являются обязательными.

Оценка имущества осуществляется при предоставлении:

  • свидетельства о праве собственности;
  • документа, выдаваемого БТИ и содержащего в себе техническую информацию об объекте;
  • паспорта заказчика;
  • договора на оценочные услуги.

Речь идёт не об оригиналах, а о копиях.

 Как работают профессиональные оценщики

house_ocenka Специалисты имеют сертификат, позволяющий осуществлять данную деятельность. На рынке недвижимости есть немало фирм, оказывающих подобные услуги. От них требуется наличие разрешения. Обратившись в компанию, можно заказать не только оценку жилой недвижимости, но даже стоимость ремонтных работ в помещении.

Оценщик выезжает на объект, осматривает его, делает фото, производит замеры, фиксирует наличие повреждений. После этого составляется акт, который заверяется подписями заказчика и самого специалиста. Данный документ прикрепляется к отчёту.

Отчёт – это документ, в котором досконально представлены все характеристики объекта, его составление регламентировано законодательством РФ. Примерный объём отчёта – это 80 – 100 страниц. Иногда банки выдвигают свои требования, и специалисты обязаны их учитывать. Отчёт действителен в течение полугода. Два дня достаточно для подготовки отчёта о стоимости комнаты или квартиры, а для оценки коттеджа понадобится не менее 5 рабочих дней.

 Во сколько обойдётся оценка недвижимого имущества

Стоимость работы оценщика напрямую зависит от типа объекта и от того, для каких целей необходима информация о рыночной стоимости. Оценка квартиры начинается с двух тыс. рублей. Начальная цена оценки частного дома составляет примерно 5 тыс. рублей. Повышение затрат на оценку связано с наличием улучшений на территории земельного участка. Дороже всего обойдется выезд специалиста на недостроенный объект. Прейскурант цен на подобные услуги начинается с 10-15 тыс. рублей.

 В каких случаях необходима оценка

Заказчик обращается в компанию в следующих случаях:

  • при покупке и продаже объекта;
  • при ипотечном кредитовании. Кредит предоставляется только под залог недвижимой вещи;
  • при необходимости предоставить отчёт о стоимости объекта в судебные органы;
  • при обращении в страховую компанию, когда заказчик желает застраховать недвижимую вещь;
  • при расторжении брака, когда делится совместно нажитое имущество;
  • при наследовании недвижимости;
  • при определении величины ущерба в результате страхового случая: пожара, наводнения и т.д. От этого зависят выплаты.

  Какие недвижимые объекты подлежат оценке

Оценочная деятельность подразделяется на:

  • оценка рыночной стоимости индивидуального жилого дома. Это достаточно сложная задача, так как оценивается не только сама постройка, но и земельный участок, на котором она воздвигнута;
  • оценка квадратных метров в многоквартирных домах. Это может быть как комнатка в общежитии, так и пятикомнатные апартаменты в новостройке;
  • оценка земельных участков в садоводческих, дачных и огороднических товариществах — это отдельная категория. Услуга востребована среди тех, кто хочет застраховать имущество на данном земельном участке.

В первом случае оценщики используют сравнительный и затратный подходы, а для второго больше подходит сравнительный метод.

Виды стоимости и их назначение

Существуют несколько видов стоимости:

  • рыночной – это наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке (в нашем случае на рынке недвижимости) при наличии конкурентов. В большинстве своём заказчиков интересует именно рыночная цена недвижимости;
  • инвентаризационной — это стоимость объекта, определяемая БТИ при изготовлении технического паспорта. Инвентаризационная стоимость морально устарела и не отвечает реалиям современного рынка. Она появилась более тридцати лет назад;
  • инвестиционной — доход, который может приносить недвижимость. Инвестиционная стоимость в большей мере должна удовлетворять требованиям заказчика;
  • ликвидационной — это цена, за которую объект может быть продан на рынке за ограниченные сроки. Рыночная стоимость всегда выше ликвидационной;
  • кадастровой – это та, которая внесена в государственный кадастр недвижимости. С недавних пор налог на недвижимое имущество определяется именно по кадастровой цене.

Нюансы оценочной деятельности в нашей стране

 ocenka-kotedjaИнститут оценочной деятельности в России находится на стадии становления. Первый семинар по оценке был организован в начале 90-х годов XX в. Сегодня подобную деятельность осуществляет порядка 20 тысяч человек. Система оценки жилья в разных странах несколько отличается: деятельность оценщиков в Соединённых Штатах Америки строго регламентируется государством, в Российской Федерации специалисты работают преимущественно в саморегулируемых организациях. Осуществление лицензированной деятельности в России имеет единичный характер. До 90-х годов в США была идентичная ситуация, государству пришлось вмешаться из-за большого количества оценок субъективного характера.

Среди недостатков оценочных работ в России выделяют:

  • Дефицит высококлассных и компетентных специалистов;
  • Базы, в которые занесены объекты со стоимостью далекой от реальности;
  • Оценка не учитывает особенности налогообложения в каждом конкретном регионе
  • Отсутствие контроля со стороны государственных контролирующих и надзорных органов;
  • Недостаточно развитая информационная база;
  • Перманентное внесение поправок в закон.

В развитии оценочных услуг в нашей стране наблюдается и положительная динамика. Документация, предоставляемая отечественными специалистами, на порядок выше той, что делают западные оценщики.

Оценочный бизнес нашей мимикрирует под сложившуюся экономическую обстановку. Однако судебные органы часто выявляют оценку не очень хорошего качества. Гражданам остаётся надеяться, что сообщество специалистов в данной области само будет отсеивать недобросовестных коллег.