Виды стоимости в оценочной деятельности

Опубликовано Опубликовано в рубрике Оценка

ocenka-piusСтоимость считают одним из ключевых параметров объекта гражданско-правовой сделки. Какие она имеет присущие ей признаки? Как ее классифицируют? Какие методики используют при ее расчет и для чего ее рассчитывают?

Что такое стоимость и оценка?

Перед тем, как начать изучение видов стоимости и основание для ее расчета, нужно определиться, как она выглядит. Существует множество разных критериев, с помощью которых можно дать ей характеристику. Один из самых популярных считается этот: стоимость – это  материальная сумма, которая выражена в денежном эквиваленте и устанавливается в качестве условия для сделки. Оценка – механизм определения суммы стоимости.

Аспекты оценки

Оценочным объектом может выступать недвижимость, услуги, транспорт, и т.д., то есть все объекты, которые установлены действующим законодательством, и их можно использовать в качестве объекта для сделок между физическими и юридическими лицами. Процесс, который связан с определением стоимости, происходит с помощью метода, выбранный обеими сторонами сделки. Кроме них их могут выдвигать также и третье лица, но в том случае, если все было согласована с участвующими лицами сделки.

Какие подходы применяются в ходе оценочной работы?

Оценка может производиться с помощью трех подходов, которые сравнительно давно закрепились с российской практике: доходный, сравнительный и затратный. Какова их суть?

В доходном подходе используются методы, которые основываются на вычислении предположительной выручки, которая может быть получена во время использования собственником оцениваемого объекта. Сравнительный подход основывается на изучении цифр, которые характеризуют виды стоимости имущества одних  оцениваемых объектов с другими, которые схожи по базовым параметрам. Возьмем такой пример. Специалист по оценке в процессе определения денежного показателя для квартиры, сначала занимается изучением похожих предложений на недвижимом рынке, а только потом переходит непосредственно к определению. Затратный подход основывается на подсчитывании возможных расходов, которые будут необходимы для поддержания объекта оценки в функциональном состоянии. Возьмём такой пример. Человек решил купить трактор и приобрёл его. Он нанял оценщика, который во время оценочной работы должен определить стоимость данного транспорта, при этом учитывать расходы на его содержания.

Результат оценки стоимости

После того, как анализ видов стоимости был завершён, а оценка дана, ее результат может быть использован в виде ориентира для определения окончательной стоимости сделки. Также он может быть использован в других целях: при заключении договорённости страхования, продажи доли так далее. Рассмотрим, как в российской практике используется результат по оценке, и какие оценщики выделяют виды стоимости.

Классификация стоимости

Как виды выделяют российские оценщики? Критериев классификации, как говориться «хоть пруд пруди». Но мы же выдели только те, которые распространены среди оценщиков России.

В ней, как правило, имеется рыночная стоимость. Данная цена, величина которой фиксируется в процессе оценки оцениваемого объекта, но только при одном условии: данный объект будет продан в конкурентном сегменте. Обязательными условиями для определения точной стоимости являются публичная информация о ценообразовании объекта, а также отсутствие факторов, которые могу или оказывают определённое влияние на итоговую стоимость.

Кроме этого, в рассматриваемом подходе, есть инвестиционная стоимость. Она рассчитывается только для того, чтобы предоставить ее показатели определённым лицам, которые заинтересованы в инвестициях в этот объект. Иногда бывает, что данная стоимость совпадет с рыночной. Это бывает очень редко. Также бывает, что вместе с ней рассчитывается и ликвидационная. Ее величина показывает размер, который равен приблизительному размеру возможной выручке с перепродажи объекта.

Многим известно, что существует кадастровая стоимость. Ее основная цель – это значение оцениваемого объекта в гос. или подобных реестрах. Показатели данной стоимости, как правило, меньше рыночных. Если в качестве объекта оценки выступает недвижимость, то она приблизительно равна рыночной.

Существует такое понятие под названием «страховая стоимость». Она определяет величины выплаты по договору страхования. В большинстве ситуаций ее рассчитывают одновременно с восстановительной. Это бывает только тогда, когда, например,  договор со страховой фирмой  основывается не на выдаче денежной компенсации, а на приведении застрахованного объекта в функциональное состояние.

Как вы уже заметили, выше было рассмотрено четыре вида стоимости, которые считается самыми распространёнными среди российских оценщиков. Этот списком можно продолжать очень долго. Существует относительные виды, это например инвестиционной или кадастровой, то есть, которые касаются параметров объектом различными правовыми статусами. Теперь пора сделать переход к изучению сути объектов, в отношении которых проводится оценка.

Оценка бизнеса

Как известно, объекты, которые можно ценить, существует бесконечное множество, но мы возьмем только те, которые более распространены в российской оценке, то есть все, что связано с бизнесом и кончено же недвижимость. В бизнесе происходит оценка активов компании, например, и видов деятельности. Перед тем, как притупить к изучению видов стоимости компании, нужно определить цели, которые решит проведение данной оценка.

Оценка собственности

Для чего определяется стоимость бизнеса? Сразу называет следующий ответ – для продажи компании. Собственник компании, например, решил сменить свой род деятельности и заняться другим делом, но для начала хочет предать свой бизнес другом лицу. Такое оценочные мероприятия проводится для получения качества управленческой деятельности организации, для выявления каких-либо нарушений в системе менеджмента. Также есть и другой вариант  — для привлечения инвестиций, то есть инвесторов. Бывает, что компании не хватает своих оборотных средств,  и она прибегает к поиску инвесторов. Также не исключено, что она решила расширить рынок, но для расширения его географии нужно дополнительный капитал, которого попросту нет. Также оценочную работу проводят в том случае, когда происходит  оформление кредита. Ее показатели в большинстве ситуаций используют в виде ориентиров для принятия решения по выдаче.

Стоимости при оценке бизнеса

Как виды используют оценщики в процессе оценки компании? Два основных вида используют в процессе оценки – это рыночная  и инвестиционная. Как горят некоторые оценщики, во вовремя рассмотрения возможности приобретения компании, партнёру рациональнее делать упор на второе направление в анализе. Это все связно с тем, что рыночная стоимость для бизнеса – это показатель, который не всегда говорить правду о полном потенциале развития компании. Когда требуется найти именно ее, то ключевые принципы исчисления нужных цифр могут находиться:

  • на составлении показателей, которые уже имеются.
  • на изучении преимуществ компании.
  • на изучении влияния факторов.

Когда речь идет об определении инвестиционной стоимости то  принципы, которые были приведены выше, могут использоваться, но следует добавить и вот такие:

  • моделирование поведения объектов, которые задействованы в бизнесе.
  • расчет рентабельности.

Точные показатели стоимости могут полностью удовлетворить  покупателя компании или инвестора. Но это зависит лишь от того, какой предлагается размер вложений и какой ожидаемый объем прибыли. Бывает, что инвестиции представлены в виде кредита. Показатель доходности должен не только быть отличным от нуля, а также обеспечить выплату % банку. Кроме этих показателей, инвестор может использовать ряд других ориентиров, с помощью которых он может принять  окончательное решение:

  1. способность давать прибыл в течение длительного промежутка, то есть устойчивость бизнеса.
  2. сравнение сроков по окупаемости с конкурентами.
  3. уровень доверия между партнёрами.

По параметрам, которые указаны выше, инвестору помогут принять окончательное решение. На практике рыночную и инвестиционную стоимость бизнеса не всегда относят к ключевым, это не смотря на то, что они очень важны.

На принятие окончательного решения может повлиять стоимость разных работ, которые ни как не связаны с получением с них прибыли, а имеют прямое отношение к  оценке бизнеса на предмет инвестирования  и возможной покупки. Если проведение оценочных работ сопровождаются немалыми вложениями, которые никак не относятся к реальному доходу (например, обращение к аналитикам и т.д.), то возможно, что инвестор или покупатель откажутся от данной компании.

Оценка недвижимости

Изучение видов стоимости невидимости и подходы ее реализации считается весьма полезным занятием. Но для начала следует определить цели, которые решаются в оценочном процессе. Когда возникает надобность в проведении оценки? Оценка может проведена в следующих ситуациях:

  • предстоит осуществить сделку купли и продажи какого-либо недвижимого объекта, например, офиса, квартиры и другое.
  • когда происходит оценка активов компании.
  • когда происходит определение размера налогообложения в аспекте имущественных сборов.

Но на практике, конечно же, ситуаций намного больше и разнообразнее. Бывает, что появляется необходимость в определении видов стоимости в дополнение к основным процессам. Возможно, что оценку нужно провести для передачи ее  на нужды государства.

Стоимости при оценке недвижимости

Как было отмечено выше, виды стоимости компании, которые являются основными – это рыночная и инвестиционная. Оценка недвижимости может осуществляться по тем же параметрам, но только при добавлении еще некоторых. В большинстве случаев добавляется кадастровая и страховая стоимость оцениваемого объекта. Бывает, что и требуется определить ликвидационную стоимость. Особенности в определении рыночной и инвестиционной стоимости были рассмотрены выше. Оценка недвижимости осуществляется по тем же методикам и принцам, по которым происходит оценочная работа по оценке бизнеса. Только они быстрее адаптируются к спецификам определённого рынка: конкуренция меняется на состояние, а рентабельность на удорожание.

Теперь перейдём к изучению, как происходит осуществление вычислений цифр  для следующих видов стоимости: страховой, кадастровой и ликвидационной. Все они являются обладателями определённой спецификой. Каждый вид стоимости имеет свои характерные для него особенности в аспекте методик оценочной работы. Перейдем непосредственно к их рассмотрению.

Когда речь связана с кадастровой стоимостью недвижимого объекта, специалист по оценке, как правило, за основу берет методы, которые отражаются в проверенных законодательных источниках, рекомендации Минфина и подобных ведомствах. Также в некоторых случаях задействуют критерии, которые необходимы для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта. Также в изучении может быть принято некоторая техническая документация.

Когда стоит цель, определить страховую стоимость объекта недвижимости, то в такой ситуации, специалист по оценке берет в оборот расчётные методы, но только с некой правовой стороны сделки купли и продажи. Например, человек приобретает квартиру с помощью ипотеки, то в страховую стоимость, как правило, включают только сумму ипотечного кредита. В таком случае база, которая используется для исчисления суммы по договору, со страховщиками может быть меньше, чем в случае, если за основу была взята рыночная стоимость квартиры без каких-либо надбавок, то есть в чистом виде.

Как известно, ликвидационная стоимость оцениваемого объекта имеет большое значение для сделок, которые каким-либо образом связаны с ипотекой. Возьмём пример. Физическое лицо или какая-то компания не могут удовлетворить требования по оплате кредита, то возможно, что банк примет решение по продаже объекта или объектов, которые находятся у него в качестве залога. Перед тем, как будет осуществлено подписание сделки по оформлению ипотечного кредита, банк решит провести анализ перспектив ликвидации залога.

Следует отметить, что некоторые специалисты считают использование термина под названием «ликвидационная стоимость» неправомерным только в том случае, если данные операции связаны с недвижимым имуществом при взаимодействии с финансовой организацией. Все это связано с тем, что в договоре по ипотеки не предусмотрен обязательный переход недвижимого имущества в собственность  финансовой организации, то есть банка. Имущество выступает только в качестве обеспечительной мерой по ипотечному кредиту. Как было сказано выше, ликвидационная стоимость – это исчисление цены в чистом виде, с помощью которой собственник оцениваемого объекта может осуществить продажу данного объекта. Их это следует, что термин «ликвидационная стоимость»  в отношении недвижимого имущества, следует использовать с некой осторожностью.

Стоимость — величина постоянная?

Многие эксперты утверждают, что стоимость это величина не постоянная. Ну, это только в том случае, если речь идет о рынке, в котором, как известно, преобладает механизм по свободному формированию ценника, исходящий из соотношения спроса и предложения.  Величина стоимости товара не зависит от вида стоимости оцениваемого объекта, то есть каждая из них является непостоянной величиной, а вычисляются они только для того, чтобы использовать их в качестве ориентира, который используется  в сделках. Конечно, существуют сегменты рынка, в которых отклонения от показателей стоимости минимальны. Например, это сегменты, где есть большое количество госзаказов.

ocenka-usluga