Оценка дома

Данная статья будет не только интересна, но и полезна не только тем, кто уже обзавелся собственным частным домом, но и тем, кто еще только подумывает приобрести себе подобную недвижимость.

В этой статье вы найдете подробное описание множества нюансов данной темы, и, возможно, найдете ответы на большинство своих вопросов. Если же что-то все равно останется неясным, советуем обратиться за консультацией к специалистам оценочной компании «Оценка плюс». Обращаем ваше внимание, что консультация бесплатна.

Что представляет собой процедура оценки дома и кто ее проводит?

Оценка частного дома — это довольно длительный и трудоемкий процесс, основная цель которого — вычислить рыночную стоимость постройки.

Ценовая категория устанавливается по нормам экономики рынка. Другими словами, это сумма, за которую, в ходе сделки покупатель готов приобрести дом, а продавец — реализовать его. Если цена подходит обоим, тогда сделка считается заключенной. Если же что-то не так, вполне вероятно, что данная стоимость современным условиям рынка не соответствует.

Довольно часто осуществить процесс оценки дома требуется не для приобретения или реализации. В подобных ситуациях требуется независимая оценка.

Она может быть полезна заказчику при вычислении:

  • налогового взноса от реализации здания;
  • взноса в ПФ;
  • размера государственной пошлины;
  • размера вкладов в уставной капитал;
  • суммы страховых выплат за дом;
  • для ипотечного кредита;
  • если дом является кредитным залогом;
  • если дом находится под арестом;
  • в случае имущественных конфликтов;
  • в случае раздела имущества после развода;
  • если строительство не завершено.

Оценщиками могут выступать как физические, так и юридические лица, которые являются членами профильной саморегулируемой организации и имеют страховой полис гражданской ответственности не менее, чем на триста тыс руб.

Напомним, что саморегулируемая организация (или СРО) — это некоммерческий союз предприятий, который создан по признаку месторасположения или целевой направленности. Такие организации осуществляют свою деятельность под контролем госнадзора.

Когда может потребоваться оценка дома?

Ниже рассмотрим несколько наиболее частых случаев.

Вступление в права наследия

Оценка для вступления в наследство проводится, чтобы обозначить пошлину, которая будет уплачена нотариусу, и определить размер налога на землю, государственной пошлины, а также предотвратить имущественный конфликт.

Для осуществления процедуры оценки требуется документ, который подтвердит право владения данной собственностью, справка из БТИ, вероятные обременения, наложенные на постройку, а также паспортные данные заказчика.

Если в дополнение к дому в наследство перешел и участок земли, тогда прибавится еще и оценка самого участка. Чтобы оценить его, к документам придется добавить еще карту непосредственно участка, геодезию, документацию о коммуникациях и земельном статусе.

Стоит учесть, что если говорить о наследовании, то процесс оценки, например, дачного участка для суда будет иметь определенные отличия. В соответствии с законодательством, дачные участки обладают особенным юридическим статусом, который отличается от объектов, состоящих в жилом фонде.

Дачный участок принято воспринимать как целостный комплекс, состоящий из участка земли, непосредственно дома и дополнительных построек.

Оформление договора о купле-продаже

Оценка ходе оформления договора о купле-продаже чаще всего осуществляется еще во время переговоров. И стороны выбирают специалиста-оценщика вместе.

Достаточно часто оценка до непосредственной продажи производится для подтверждения факта реализации перед третьей стороной.

Для налоговых служб процедура оценки является доказательством того, что налоги начисляются в полной мере и по всем правилам. Стоит учесть тот факт, что в случае возникновения у налоговой определенных вопросов уже после свершения сделки о купле-продаже, отчетность специалиста-оценщика сможет придать дополнительной силы вашим аргументам.

Кандидатура специалиста должна полностью удовлетворять обе стороны. Сумма оплаты оценщика обсуждается заранее и прописывается в договоренности.

Оценка по запросу органов опеки

По запросу, поступившему из органов опеки, оценку дома производят, если собственником всего дома или определенной его доли является ребенок или недееспособный человек. Тогда эту собственность невозможно продать, разменять, предоставить в аренду, оформить дарственную и прочее без позволения совета опекунов.

Наличие опекунского совета необходимо, чтобы не позволить ущемить права ребенка или недееспособного человека, а также полностью соблюсти его интересы в сложившейся ситуации.

Оценку дома по запросу органов опеки требуется делать в случае:

  • реализации дома;
  • сдачи его в аренду;
  • оформлении недвижимости как кредитного залога;
  • разделении объекта;
  • выделении определенной доли;
  • проведении прочих операций, которые так или иначе касаются опекаемого.

Для осуществления оценки требуется документы, доказывающие право на владение, техпаспорт, паспортные данные заказчика.

Как и во всех иных ситуациях, итогом оценки станет отчет, подтверждающий стоимость частного дома. К отчету будут прикреплена вся необходимая документация.

Обратите внимание, что с 2005 года позволение опекунского совета является обязательным только для тех детей или недееспособных, которые являются единовластными или же долевыми хозяевами жилплощади.

Если реализация или любая иная операция совершена без разрешения на то опекунского совета, судья вполне вправе признать данную сделку недействительной, а человек, предоставивший лживую информацию, будет привлечен к уголовной ответственности.

Оформление страховки на жилплощадь

В соответствии с российским законодательством, в случае, если цена недвижимости превышена в сравнении с рыночной, договор страховки можно считать недействительным.

В случае, если сума страховки куда меньше рыночной цены, тогда страховку нельзя считать полноценной. Если наступит страховой случай, возмещение будет выплачено также частично. Выплата будет производиться, учитывая рыночную ценовую категорию жилья, относительно его стоимости.

Независимую оценку стоимости дома проводят именно из-за вышеперечисленных нюансов еще до того, как начинать процесс страхования.

Следует также принять во внимание, что максимальна сумма выплат будет равняться цене возведения нового дома, аналогичного по всем характеристикам. Однако, и здесь есть свои аспекты. Если говорить о страховании дома, сумма выплат, так или иначе, не будет равняться его рыночной цене. Причина кроется в участке земли, на котором этот дом стоит.

Таким образом требуется оформлять страховку на дом без учета участка, а стоимость его вычислять посредством специалиста-оценщика. Тогда вам удастся избежать подводных камней.

Основная задача заключается в том, чтобы не допустить неопределенных моментов в договоренности. Все это делается, чтобы избежать длительных судебных тяжб с неопределенным результатом.

Занесение дома в уставной капитал

Данный процесс оказывает помощь в детализации прав долевых участников на принятие тех или иных решений. Также оценка помогает правильно начислить налог на собственность.

Финансовая оценка собственнического вклада проводится с согласия всех учредителей. Однако, сумма данной оценки не должна превышать сумму, в которую дом был оценен.

По закону такая передача является инвестицией, а не продажей.

Разделение жилого имущества

В случае развода или прочего имущественного спора о разделении жилого дома для того, чтобы одна из сторон отказалась от своих законных прав на долю, другая сторона обязана возместить полученный ущерб.

Чтобы вычислить размер компенсации, требуется услуга специалиста оценщика. Он вычислит цену дома с учетом земельного участка.

К разделению жилого имущества часто прибегают в ходе ликвидации компании-банкрота или же при выходе из долевых владельцев, при реализации доли, разводе.

Оформление кредита

По обыкновению сумма кредита равняется примерно восьмидесяти процентам от стоимости недвижимости, которая оформлена в качестве залога. Потому очень важно перед оформлением кредита провести оценку.

Примечательно, что в данном случае оценка проводится компанией, рекомендованной банком. При этом банк не навязывает какого-то определенного специалиста, а предоставляет заемщику список из которого нужно выбрать.

Как провести оценку дома с учетом земельного участка

Чтобы провести оценку дома с учетом земельного участка, нужно сделать несколько шагов. Рассмотрим подробнее.

  • Выбрать компанию-оценщика

В начале нужно выбрать того, кто будет эту оценку проводить. Стоит учесть, что, если оценка требуется для оформления страховки или дом будет в качестве кредитного залога, оценщик должен быть аттестован. Без этой особенности результаты просто не примут.

Важна также и репутация компании. Она должна являться членом саморегулируемой организации и иметь страховку гражданской ответственности.

  • Пригласить выбранного специалиста на оцениваемый объект

Прежде всего, следует проследить, чтобы весь дом, от чердака до подвала, был доступен для осмотра, потому следует основательно в нем прибраться. Также в обязательном порядке нужно проверить все механизмы и детали. Все должно быть в исправном состоянии. От тщательности вашей подготовки зависит окончательная стоимость дома.

  • Определить ценовую зону по расположению здания

Цена также зависит от месторасположения вашего дома. Престижный или спальный районы, то насколько он удален от автотрассы и прочих инфраструктур, насколько хорошая здесь экология, каков уровень шума и прочее.

Вычислите в какую из ценовых зон включена ваша постройка и обозначьте для себя верхний и нижний пределы стоимости в данной конкретной зоне.

Определите, в какую стоимостную зону вы входите и сформируйте для себя нижнюю и верхнюю планку цен в этой зоне.

  • Вычислить примерную стоимость участка земли

Надо сказать, что на его ценовую категорию оказывает влияние не один десяток самых разных факторов. Среди которых:

  1. количество соток;
  2. геометрическая правильность формы;
  3. наличие асфальта на подъездной дороге;
  4. ровность рельефа;
  5. природные условия (близость лесополосы, естественного водоема);
  6. наличие централизованной канализации.

Вычислить ценовую категорию центрального здания

Для этого необходимо вычислить так называемую чистую площадь территории дома. Для этого нужно всего лишь площадь фундамента помножить на число этажей дома. И не учитывать при этом подвал, пристройки, гаражи и веранду. После чего оценивается стоимость квадратного метра с учетом прибавления всех доплат и скидок.

Определить ценовую категорию дополнительных построек на участке

Нужно вычислить приблизительную самостоятельную цену этих построек. Для этого требуется лишь вычислить хотя бы приблизительную сумму, в которую обошлось их создание.

Получить итоговую отчетность о ценовой категории жилища

Чтобы определить окончательную цену, нужно приплюсовать к стоимости дома стоимость участка земли и всех дополнительных построек.

Заключение

Посильную помощь в этом непростом деле окажет юридическая консультация. Компания «Оценка плюс» предлагает консультации по вопросам оценки абсолютно бесплатно. Вы можете позвонить самостоятельно, заказать на сайте обратный звонок или приехать в офис.