Кадастровая оценка недвижимости

ocenka-kadaskrovКадастровая оценка недвижимого имущества — это базовая основа для расчета налогообложения разнообразных объектов: квартиры, частного дома, дачного или участка земли, и других разновидностей недвижимости. На базе этой оценки выводится размер выкупа недвижимого объекта или арендная плата. Многие владельцы в наше время не соглашаются с итогом кадастровой оценкой от государства — чересчур уж часто она бывает субъективна, да и завышена. Нередко оценка государственными специалистами проводится с изменением имеющихся сведений или же поверхностного изучения действительной ситуации на рынке похожей недвижимости. Поэтому на сегодняшний день все чаще владельцы недвижимости заказывают оценку для оспаривания первоначальной кадастровой стоимости. Ее проводят исключительно профессиональные оценочные компании, которые обладают лицензией на оказание подобной разновидности консалтинговых услуг.

Основные аспекты кадастровой оценки

Она выполняется на базе государственных норм, прописанных в отечественном законодательстве, и с учетом мировых стандартов, в которых содержатся довольно специфические положения и условия для самого точного вычисления действительной цены объектов разнообразного назначения и форматов владения.

Цена на недвижимое имущество вычисляется на базе коммерческой стоимости объекта, которая определяется по методике сравнения с похожими объектами или рассчитывается в индивидуальном порядке для объектов эксклюзивного типа. Все вычисления производятся на определенную дату при помощи подбора недвижимого имущества с аналогичными параметрами на базе имеющихся нормативов с применением особых методик формирования стоимости. Если будут найдены некорректные сравнения или неверные результаты расчетов, владельцы или заинтересованные лица могут оспорить итоги оценки. Вот почему столь важно с самого начала доверить подобное дело только опытным оценщикам, которые отлично знают свое дело.

Какое недвижимое имущество подлежит кадастровой оценке

Соответственно с существующими законами, объектом оценки для государственного кадастра можно назвать недвижимую собственность, информацию о которой можно найти в госкадастре к моменту осуществления оценки.

На сегодняшний день еще далеко не все владельцы земли, домов, квартир и прочих построек стоят на кадастровом учете. Но несмотря на это, при любом процессе по конфискации жилой или нежилой недвижимости, необходима установка на этот учет. В ходе процедуры осуществляется кадастровая оценка, и ее итоги вносятся в кадастровый паспорт, который выдается потом хозяину рассматриваемого недвижимого имущества.

Обратите внимание, что в ходе оценки эксперты в основном применяют способ глобальной оценки. Вот почему нередко случаются разногласия между кадастровой и коммерческой ценой недвижимых объектов.

Все дело вот в чем — при глобальной оценке в расчет берется среднестатистическая цена объекта в каждом из кадастровых периодов. Качество рассматриваемой недвижимости, местоположения, инфраструктура и иные основополагающие факторы берутся в расчет неполностью.

В ст. 66 земельного кодекса России определено, что в случае, если вычисляют рыночную цену участка земли, к этой сумме приравнивают и кадастровую цену самого участка. То же самое делают и при оценке любого другого недвижимого имущества.

Самые действенные способы для осуществления кадастровой оценки

Квалифицированная оценка недвижимости проводится на базе таких способов:

  • сравнительный;
  • расходный;
  • доходный.

Применяя способ сравнения, специалисты берут за точку отсчета последние цены на такую же недвижимость, продаваемую на сегодняшний день. Данные берутся из самых разных информационных источников, учитывая СМИ, официальные страницы агентств по недвижимости, а также реализованные компании, дома и так далее.

Кадастровая оценка с применением расходной методики производится с учетом средней стоимости на полное восстановление недвижимости к дате выполнения оценочных процедур. По сути, собираются данные на участки земли, ценовой диапазон стройматериалов, работ по строительству похожих построек. К получившейся сумме обязательно нужно прибавить затраты на устройство транспортных и инженерных магистралей, а также прочую информацию, которая может оказать влияние на вычисление стоимости недвижимости.

Используя в процессе кадастровой оценки доходный способ, эксперты базируются на существующих ставках за аренду, применяют сведения о доходности построек и действительных расходах на эксплуатацию.

По итогам выполненных мероприятий по оценке эксперт оформляет итоговую отчетность. Обжалование кадастровой оценки недвижимой собственности осуществляется с обязательной отсылкой на итоги, прописанные в отчетности, с обязательной демонстрацией очередной обоснованной информации, с указанием на определенные ошибки специалиста.

Как проходит государственная оценка недвижимого имущества

Чтобы заказать государственную кадастровую оценку, надо отнести в Росреест заявление по стандартному формату. Однако, для подачи этой бумаги понадобится некоторая документация. Без нее заявление не будет принято или же отклонено от рассмотрения.

Перечень требуемых бумаг:

  • свидетельство о правое обладания недвижимой собственностью, предполагаемой к оценке;
  • акт исследования, на базе которого недвижимость снимается с учета и в дальнейшем прекращает существование;
  • технологический и межевой планы;
  • бумаги о категории планировки участка земли;
  • чек об уплате пошлины.

Документация, которая подтверждает право обладания рассматриваемой недвижимой собственностью и о категории планировки участка предоставляется в форме копии. Кроме данных бумаг могут потребоваться и прочие. Все зависит от типажа недвижимой собственности, и сопутствующих факторов.

ocenka-kadaskrНа базе написанного заявления заключается договоренность с заказчиком, где прописывается список недвижимости для осуществления оценки. Далее проводится сбор требуемых данных о текущей ситуации на рынке недвижимости с присоединением к объекту, а также их анализирование.

Если специалисты прочих компаний на данном этапе избирают способы оценки, то работники Росреестра этого не делают. Как уже было сказано выше, ими используется способ глобальной оценки, учитывающий среднестатистическую цену на недвижимость в каждом из кадастровых периодов.

После чего проводится систематизация предметов оценки, осуществляется сбор коммерческих данных и вычисляется кадастровая цена. Отчетность оформляется по итогам полученной информации.

Порядок осуществления процедуры обжалования итогов кадастровой оценки недвижимого имущества

Как уже говорилось ранее, если вы не согласны с итогами выполненной кадастровой оценки, вы имеете полное право обжаловать их. Выполнить это можно посредством подачи судебного иска или же соответствующего заявления в специализированную комиссию, призванную рассматривать конфликты об итогах вычисления кадастровой цены.

Основой для подачи судебного иска является отчет, выполненный уже независимыми оценщиками, в частности, из компании «Оценка плюс», которая по итогам собственных исследований вычислит коммерческую цену за недвижимость, и полученная цифра будет отличаться от результата, полученного в процессе оформления кадастровой стоимости государственными оценщиками.

Но если с судебным разбирательством все ясно, как же обжаловать кадастровую стоимость посредством комиссии? Она складывается из официальных уполномоченных из органов:

  • правящей власти региона России;
  • проводящих государственную кадастровую оценку;
  • учета;
  • СРО оценщиков, которые проводили вычисление кадастровой цены;
  • нацсовета по оценке недвижимого имущества.

От каждого из перечисленных в списке органов в комиссию включается один уполномоченный.

Обратите внимание на основной минус подобной комиссии. Он заключен в том, что решение по повторному осуществлению оценки недвижимого объекта обязано быть утверждено комиссией единогласно.

Этот момент обеспечивает уполномоченным из органов исполнительной власти вероятность злоупотребления личными полномочиями. И связывается это с тем, что для госслужащих куда выгоднее вариант максимального заполнения региональной казны. Потому в плане понижения кадастровой стоимости они нечасто оказываются согласны с заявителем.

Подать заявление в комиссию имеет право как официальный владелец недвижимости, так и иной заинтересованный человек, если вопрос кадастровой цены затрагивает также его права и обязательства.

Не забудьте, что срока подачи заявления в комиссию имеются ограничения. Обратиться туда можно на протяжении полугода с момента как в Росрестр недвижимости были занесены итоги кадастровой цены.

Какова основа для пересмотра изначальной кадастровой цены

Профессиональное обжалование кадастровой стоимости недвижимой собственности может быть осуществлено при таких нюансах:

  • в изначальных сведениях и итоговой отчетности обнаружена ложная или ошибочная информация, неверные технологические или эксплуатационные параметры недвижимости;
  • кадастровая оценка не соответствует действительной коммерческой цене рассматриваемой недвижимости на конкретную дату проведения оценки. Основа такого обжалования может быть подтверждена повторной уже независимой оценкой кадастровой цены.

Основные особенности процесса обжалования кадастровой цены

Для подачи претензий о недостоверности итогов изначальной оценки, заказчику нужно прийти с соответствующим заявлением в органы документального учета, а также к тому, кто проводил оценку в первый раз.

К заявлению потребуется добавить такие бумаги:

  • копию свидетельства на право обладания рассматриваемым объектом недвижимости, заверенные у нотариуса;
  • кадастровый паспорт рассматриваемого объекта;
  • документы, где прописаны сомнительные факты или ошибки, на базе которых была вычислена изначальная оценка;
  • письменный отчет, на базе которого была осуществлена очередная оценка для обжалования кадастровой стоимости недвижимого объекта.

Заявление на обжалование изначальной кадастровой цены без упомянутого выше пакета бумаг не будет допущено к рассмотрению и последующей переоценке. Максимально точный список документов, которые понадобится присоединить к заявлению, определяется сотрудниками консалтинговой компании индивидуально для каждого заявителя.

В случае, если базой для подачи документов стала неправдивая информация о рассматриваемой недвижимости, комиссия может принять одно из таких решений:

  1. отказать в пересмотре, если окажется, что при вычислении кадастровой цены использовались только достоверные данные;
  2. пересмотреть кадастровую цену, если применение неправдивой информации будет доказано.

В том случае, если будет принято решение о пересмотре итогов вычисления кадастровой цены, заказчик обязан обеспечить его в том порядке, который был установлен уполномоченным федеральным органом, контролирующим правовую деятельность по услугам оценки недвижимых объектов.

Об окончательном решении, которое приняла комиссия, заказчик будет осведомлен в течение пяти дней, без учета выходных. В отдельных ситуациях, если комиссия не укладывается в оговоренные ранее границы времени, заказчик уведомляется об этом в письменной форме, где сообщается иной временной промежуток, в котором будет рассмотрено его заявление.

Профессиональная компания, предоставляющая услуги по оценке, к примеру, «Оценка плюс«, поможет произвести повторную оценку, базируясь на основе имеющихся документов. Консультации и урегулирования конфликтных моментов проводится специалистами в самое минимальное время.

В случае, если будет принято решение о необходимости пересмотра изначальной кадастровой оценки, в силу вступают новые данные, вычисленные независимой оценочной компанией.